市街化調整区域 は何で建てられないの？
- 市街化調整区域では建物を建てられない？
- なぜ建物を建てる事ができないのか？
- 開発許可の要件（技術基準）
- 開発許可の要件（立地基準）
- 開発がなくても建築する際に許可必要
市街化調整区域では建物を建てられない？
市街化調整区域は「市街化を抑制すべき地域」であるから原則として建物を建てることが出来ません。
これは知っている人が多いと思う。
なぜ建物を建てる事ができないのか？
ではなぜ建物を建てることができないのか？実際に市街化調整区域でも建物が建てられる場合があるのはなぜだろうか？新たに建物を建てる事はできなのだろうか？
それを知るには、ただ建てるのがダメという事ではなく、どんな規制がかかっているかを知る必要がある。
まず市街化調整区域はどんな規制がかかっているかというと、面積にかかわらず開発許可が必要となる。
この開発許可は市街化調整区域以外でも必要となる場合があるが、同じ開発許可でも実は規制内容が異なっている。
開発許可の要件（技術基準）
まず一般的な開発許可を受ける場合には技術基準（都市計画法33条）を満たす必要があり、それを満たすと都道府県知事は開発許可をしなければならないとされている。
この基準は上下水道や災害が起こらないようにとか、資力信用等の開発が問題なくできるようにする基準である。開発許可はある程度の大規模な画地の造成等を行うため、下手な開発を行われると対象地及び周辺の居住者等に被害がでることとなるから必要な基準だと納得できる。
開発許可の要件（立地基準）
ただ市街化調整区域は、この技術基準以外に定められている立地基準（都市計画法34条）に該当しなければ都道府県知事は許可をしてはならないとされている。
これは1～14号まであり、市街化区域に隣接し・・・等の具体的な内容が規定されているため、市街化調整区域で開発行為をする場合はこの基準のどれにあてはめる事が出来るかを検討する必要がある。検討に際し、各都道府県等によって細かい条例がある場合があるので、必ず開発許可の担当部局へ直接確認した方がいい。
市街化調整区域で開発許可を受けるには、この立地基準のハードルが高いためどの基準にあてはめる事ができるのかを十分調査すべきである。
開発がなくても建築する際に許可必要
そのほか、調整区域内において現に建物が建てられているときは、その建物が開発許可の内容に適合しているのか否か？改造や用途変更をする場合にはそれが可能なのか？仮に更地であった場合には、都市計画法43条の建築の許可を受ける必要があることにご留意いただきたい。
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