表面利回り・ＮＯＩ利回り・還元利回りの活用方法
- 不動産の価値が分かる利回り
- 表面利回り
- ＮＯＩ利回り（ネット利回り）
- 還元利回り（キャップレート）
不動産の価値が分かる利回り
不動産投資の比較や不動産の価格を求める際に利回りが用いられる場合がある。
その利回りは題名にもあるとおり様々なものがある。
そして不動産は収益性を帯びているためこの利回りを比較して購入判断とする場合が多い。そのためこれらは同じ利回り同士で比較する事が重要であり、違う利回り同士で判断すると的確な答えを導き出すことができない。そこでそれぞれの意味について考えてみる・・・
表面利回り（グロス利回り）
まず「利回り」とは、価格と賃料の関係性を表しているものである。
例えば価格が10,000,000円で賃料が1,000,000円/年であったら、利回りは、
賃料1,000,000円 ÷ 価格10,000,000円 ＝ 0.1（利回り）
この様に利回り10％となります。（これを表面利回りといいます）
この場合に使用する賃料は月額ではなく年額であることにご留意ください。また表面利回りの賃料は月額賃料を12倍して求めるのが一般的ですが、ごく稀に賃料の12カ月分から空室になった場合に、賃料を得られない未収入部分（空室等損失相当額）を反映した表面利回りもありますので、比較の際に確認した方がいいかもしれません。
ＮＯＩ利回り（ネット利回り）
ＮＯＩって・・・なんだろう？「ネットオペレーティングインカム」っていうらしい。これは価格に対する営業利益の割合ってことです。
表面利回りは単純に、価格に対する賃料（売上）の割合であるが、ＮＯＩ利回りは、価格に対する営業利益（賃料－必要諸経費）だから、この違いって分子であるものが売上か営業利益かの違いらしい。ここで必要諸経費とは、維持管理費（維持費、管理費、修繕費等）、公租公課（固定資産税、都市計画税）、損害保険料等の諸経費をいう。（ほぼ計上することはないが減価償却費も含まれる場合がある）
ＮＯＩ利回りは、先のとおり価格に対する営業利益の割合だから、初期投資額に対する利益が解り、他の不動産や他の資産との比較が容易になる点が優れている。また、賃料と諸経費が事前に解るため、収支を改善できるか否かの判断もできるから有用であると思う。
還元利回り（キャップレート）
還元利回りは、価格に対する純利益の割合のようです。純利益は営業利益に一時金（敷金等）の運用益を加算して資本的支出（外壁改修等の耐用年数を延ばしたり、資産そのものの価値を増加させる支出）を控除して求める。
不動産の価格を求める収益還元法（直接還元法※）は、不動産から生ずる収益を永続的に得ることを前提として求めるものらしい。
※直接還元法： 純収益 ÷ 還元利回り ＝ 不動産価格
ただ不動産というのは、概ね10年を越えてくると、外壁をはじめ様々なところに徐々に劣化が生じてくる。そしてこの劣化を放っておくと見た目も悪く、他の不動産との比較でも劣ってしまうので、賃料を維持することが困難となってきます。そうすると建前としている永続的な収益を得る事が難しくなってくるので利回りの妥当性が低くなりそう。
やはり永続的な収益は資本的支出を踏まえ、一時金の運用益も含めた純収益で利回りを求めた方が、本来の不動産投資と合致した利回りといえそうです。
よって永続的な収益の比較という側面においては還元利回りの比較が有用だと思います。
ただ不動産投資は、購入して10年程度運用し、その後売却して再投資をした方が効率が良く収益をあげる事が出来るため、この様に10年程度の運用を前提とするならばＮＯＩ利回りの比較の方がいい場合もあります。
いずれにせよ各々の投資プランに合わせて多角的に利回りを比較検討することが大切といえそうです。
（本文中の営業利益を営業純収益、純利益を純収益といったりもします）
