分かりやすい抵当権の付従性・不可分性・随伴性・物上代位性と追求効
抵当権の付従性・不可分性・随伴性・物上代位性
不動産の抵当権っていったら住宅ローンで設定させるのが一番多いのかな。。住宅ローンを組む時にその借入れの担保として購入する不動産に抵当権を設定しますよね。
この抵当権って代表的な性質として付従性・不可分性・随伴性・物上代位性の4つの性質と追求効があるのでそれをご紹介します。
住宅ローンの場合は抵当権といったら貸金債権の担保だから、当然貸金債権が無ければ成立しない（貸金債権と抵当権の関係性が強い）という事を踏まえると、付従性、不可分性と随伴性は整理が出来ると思う。
まず付従性についてですが、住宅ローンで設定する抵当権って金融機関からするとお金を返済してもらうという貸金債権（権利）の担保ですよね。ということは仮にお金を全額返してもらえたら、担保は必要ありませんよね・・・。なので債権が消滅すると抵当権も必要ないから消滅するというのが付従性。その反対に債権がいくら残っていようが、債権があるのであれば抵当権を設定した不動産の全てが担保になるというのが不可分性。不可分性があるから貸金債権が仮に1円だったとしても不動産全てに抵当権の効力が及ぶことになります。
次に随伴性ですが、大前提として債権が譲渡できるということを理解していないと難しいので貸金債権を含め債権は譲渡できるという点をまず抑えてください（債権の譲渡は民法466条にあります）。先程の住宅ローンであれば貸金債権があってそれを譲ることができるわけです。でも貸金債権を譲ってしまうとその譲渡人（元々貸金債権があった金融機関）が担保として抵当権を設定していても貸金債権がなければ担保も必要ないですよね。担保が必要なのは貸金債権の譲受人です。だから貸金債権を譲渡したらその譲り受けた譲受人に貸金債権とともにその担保である抵当権も随伴して譲り受けることになりますよ・・・というのが随伴性。
物上代位性というのは、そもそも抵当権は目的物を強制的に売却（競売）してその代金から債権を回収しようとするものであって、売却した交換価値（売却価格）を把握する権利ですよね。そうであれば仮に抵当権を設定した不動産を売却すれば、その交換価値である売却代金から回収することができるというのが物上代位。つまり抵当権の設定された不動産が売却されればその交換価値に代位するし、賃料であればなし崩し的交換価値の実現として、建物が火事になって保険金請求ができる場合は保険金が交換価値として物上代位の対象となります。なお物上代位をする場合は予め差し押さえが必要になります。
代表的な性質は以上の4つなのですが、それとは別に追求効というのがあるんです。
追求効について
例えば抵当権が設定された不動産をいつの間にか売却されていた場合。売買を知らないから当然売買代金を差し押さえることはできないし、代金の授受が完了してしまえば物上代位はできないので債権の回収が難しそうですよね。ところがこれには追求効というのがあって、たとえ不動産が売却されて所有者が変わっていた場合であってもその不動産をそのまま担保とすることができるんです。この様に追求効があるから抵当権がついている不動産の取引をする場合は抵当権を抹消して取引する必要があります。
不動産取引では抵当権は重要なものなのでその性質を整理しておいた方がいいかもしれません。
