不動産の価格を調べてみる
不動産の価格を知ろうと思ったらいろいろなものがある。
価格で公開されているものが、地価公示の公示価格・都道府県地価調査の基準価格・相続税路線価・固定資産税路線価等がありこれは以前ご紹介したとおりです。
では道路の拡幅工事等をする場合に土地を買収（収用）される場合がありますよね。
その時に買収される価格ってどうやって算出するのでしょうか？
公共事業の土地評価
公共事業では土地評価というものが行われます。
その事業で行われる評価手法で主に使われている手法が比準という手法です。
この比準というのは聞きなれない言葉と思いますがこれはどういった評価手法なのでしょうか・・・
実はこの比準というのは単に評価の対象となっている土地（評価対象地）と実際に取引があった土地（取引事例）とを比べて評価対象地の価格を算定するというものです。
実はこれって一般的に誰でもやっていることで、不動産会社の査定でも一番使われているものです。（比準という言葉は使わないと思いますが・・・）
比準について考えてみる
例えば隣の土地が30万円/坪で取引がされた場合を考えてみます。
そうした場合に自分の土地は30万円/坪位で売れるんじゃないかっていうのを思いますよね。
こういう感じで取引事例の価格を参考に比較して求める方法を比準するっていいます。
ちなみに不動産鑑定では、価格を求める基本的な3手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）というのがあり、この中の取引事例比較法という手法が取引事例と比較して求める手法であり、この手法で試算した価格（試算価格）を比準価格というらしいです。
ではどのようにして求める手法なのでしょうか？
比準というのは取引事例と比較して土地価格を求めます。その方法を考えるにはまずその比べ方についてもう少し深掘りしてみましょう・・・
あるものとあるものの比較をするときってどちらがどう優れていてどう劣っているのかを比較しますよね。
不動産の場合も同じ様に比較します。だから感覚的なものは普段の買い物で商品を比較する場合と同じ様なものです。ただ基本的なものは同じですが、不動産同士を比較するのに特有の考えがあります。そこで比較の対象となる事例をどう考えるか・・
取引事例の選び方
まず不動産というのは、地域によってその価格の水準というものがあります。例えば商業地であればマンションやホテル、事務所や商業施設等の大規模な建物を建築することができる（高度利用ができる）ため、その投資に応じた価格で取引きされるから土地価格は高いですよね。一方、住宅地では居住者が建物を建てて支払える価格でしか取引がされないため、その価格は商業地より安くなる傾向があります（普通は安くなります）。また田や畑等の農業用地については、耕作のために取得するのでさらに安くなる傾向がある。
この様に不動産の価格というのは、一般的に用途によって価格水準が異なります。
だから評価で採用する取引事例は原則として同じ用途の土地のものを使います。
ただ同じ用途といってもどこでもいいって訳ではありません。
ちょっと想像してみてください・・・
同じ用途の取引事例であれば何でもいいのか？
住宅地と住宅地は同じ用途だから価格水準は近い。。じゃあ同じ住宅地だったら何でもいい・・・？
例えば沖縄の住宅地を購入しようとした時に近くの事例がなかったため、北海道の事例を使おうって・・・なりませんよね。だって沖縄と北海道じゃ全然違うし・・・じゃあ何で使えないんだろう。。って思いません？
この手法って比較するって考え方でしたよね。。だから比較をしないもの同士でこの手法を適用するとこはできないのです。だって沖縄の住宅地を探していて、物件が無かったから代わりに北海道の住宅地を買おうってならないですよね？要するに比較をしないもの同士でこの手法を適用することはできないんです。逆に言うと比較ができるのであればどこでも採用できます。
だから取引事例を選択するときは比較できるのかどうかを判断して、評価の対象となっている土地と比べて似てるって思う取引事例がより重要という事になります。
取引事例を選択するときは直感的に似てると感じるものが重要でその感覚を養うことで精度や説得力を増すことが出来そうですね。
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