わかりやすい土地の価格の流れ

高度に利用される土地の価格はなぜ高いのか？

土地価格って高層ビルの様に高度利用されている土地が高い。

なんとなくわかっているものの、なんで高いのかな？って考えたりする。

実際にどうなんでしょうか？

そもそもなんで高度利用されるのでしょうか？

土地の高度利用について考える

それって思うに、土地は日用品等の一般材の様に新たに生産することはできない財産だから供給は限定される。限定された供給に対して需要者が増えると土地の受給が逼迫する。

多くの需要者が利用するには建物を高く積み上げる等の高度利用をする必要が出てくる。そして高度利用をすれば土地に対する生産効率は上がるから価格が高くなる。

一方で需要者がいるからといっていくらでも高度利用をしてしまうと生活環境等が悪化し問題となる。そうならないようにするためにも都市計画や建築基準法等の行政法規によって高度利用が制限されているから、高度利用の限界はそれらの法の制限する範囲が最大限になる。

だから高度利用の限界まで利用している中心都心部においては土地に対する建物のボリュームはほぼ最大限に活用されており、逆に中心都心部を離れるにつれて建物のボリュームにばらつきが出て高度利用とは程遠いものとなっていく。。

それをわかっていると建物の高度利用度を確認するだけでその都市の大まかな需給を把握して価格が高そうとか安そうとかって想像できるんですよね。実際の価格は事例を確認しないと難しいですけど。。

建物の建替えが土地価格に与える影響

そんな土地価格ですが、行政関連の建物が同じ場所に建て替えを行う場合に周辺土地の価格が上がるのかって話があった。ちなみにその行政関連の建物は高度利用されていない地域にある。

予想は上がると変わらないの両方がありました。

土地価格を予測するポイント

そこで私が思ったのが、建て替え前の周辺地域の状況です。

私の中で特に重要視しているのが

ということです。

新しい建物が建っているあるのであれば、新規投資が合理的だと判断する投資家がいるわけだから、それが多いほど地域の活性化が期待できる。またその新規の建物が高度利用されたものであれば人の流れを変える可能性があり、もし新規に多くの集客ができる施設であれば周辺の人通りが増えるためそのエリアが活性化する。つまり好循環が生まれることとなる。ただ、例えば人気のアパレルであれば若年層、病院であれば中高年齢層など、高度利用された施設の業種によって集客される人数や年齢層が異なる傾向があるため、建物の業種にも留意したい。

価格の流れはどうなるのか？

それらのポイントを踏まえて先程の話に戻ると・・・

行政関連の建物以外の新規投資が見られず、地域の高度利用がされていない。ということは行政関連の建物の建て替えによる集客以外に人の流れを変える要因はなさそうです。そうだとすれば行政関連の建物が新たな集客を生むような建物であればいいのですが・・・そういった感じは見られない様で・・・。。

そうなると以前の状況と変わったのは行政関連の建物のみ・・・そうであれば行政サービスを求める今までと変わらない人が集まるだけ。もちろん新築で物珍しさに人が集まることは考えられますが続きませんよね。。

つまり地域の活性化とは程遠いものになりそう。そう考えると土地価格が上昇するというのはあまり考えにくいかと。。

ただ一方で行政関連の建物の建て替えによって地域が活性化すると思った人が新規投資をしてそれによって人の流れが変わることだって考えられますよね。そうなればその地域が活性化される可能性は出てくる。

でもそれをするにはかなりの体力が必要なのでなかなか難しいそう。しかも建築費がそこまで変わらないのであれば、より安全なところに投資する方がいいと思うから。なので価格が上昇するのはゼロではないけど、あまり期待できないと思う。

これはあくまでも個人的な考えですけどこういった状況下では価格が上昇することはあまり期待できないのかと・・・。

いろいろと考えてみましたが、大規模な建物の建て替えがあった場合でもそれがその地域へどの程度影響するのかを鑑みて価格の動向を考えるのが良さそうです。