底地の査定の考え方が分かった
- 底地とは？底地の取引って？
- 底地の査定方法
底地とは？底地の売買取引って？
大家ビジネスってのが少しずつ流行ってきているようです。
そこであまり聞き慣れない底地の取引きが行われるようになってきました。
そこで今回は底地について考えたいと想います。
まず底地というのは借地権（借地借家法が適用されるもの）の付着している場合のその宅地の所有権・・・つまり土地を貸している大家の土地（所有権）の売買を底地の売買取引といいます。
ちなみに建物が建っている土地のことを底地といっているのを聞いたりしますがそれは建付地で、借地権が付着していない建物の敷地は底地とはいいません。
そんな底地・・・どうやって査定するのでしょうか？
底地の査定方法
一番採用されているのが相続税路線価の借地権割合をその土地の価格から控除して求めた底地の割合を価格に乗じて求めるというもの。。
でもこの借地権割合っていうのが、借地権の契約条件や期間等を加味していないため、借地権価格そのものを反映しているとは言い難いものなんです。
借地権割合で借地権価格を求める場合って
価格×借地権割合＝借地権価格
っていう数式になります。
これは価格と借地権割合が固定されるので、同じ土地であればどの借地権も同じ価格が求められることになります。つまり借地の賃料が坪当たり100円でも10,000円でも同じ、期間の定めのない借地権と残り1年しかない定期借地権も同じ価格になります。同じ土地なら10,000円で借りるより100円で借りれる方が権利価格が高くてもすぐに借地権設定の対価を回収できるので、借地権を高い価格で購入できますよね？期間の長い方がいいですよね？でもこの方法だとそれが反映されずに価格は同じになるというのは以前ご指摘したとおりです。
ということは価格から借地権割合を控除して底地価格を求める方法は、借地権割合が適正でなければ正しい価格を求めることが出来ないですよね。
じゃあどうするのって話ですが、底地っていうのが建物を建てることが出来ない土地の所有権ですよね。だから賃貸人として賃料を徴収することしか出来ないんです。賃貸人の賃料徴収権があるだけ・・・ってことは・・・
もう既に気付いている人もいるかもしれませんが、これは収益物件を査定するのと同じなんです。収益物件の査定ってよくありますよね。そして収益物件であれば諸経費の項目が多かったり多種多様の賃借人がいるため、難しかったりしますが、底地の場合は賃借人は単独の場合が多いからその相手が賃料を継続的に支払えるかを考えて、諸経費である公租公課（固定資産税・都市計画税）とのバランスを考慮して、投資元本に対する利回り（これは建物の投資元本を回収する必要がないため土地建物の利回りに対して低くなる傾向があります）を査定して算定してみるだけです。収益物件を査定したことがあればそんなに違いはないですよね。
底地を査定することってほとんどないので、いざ依頼されると戸惑うかもしれませんが、先ほどのとおり他の収益物件と同じく賃料を徴収する権利の売買と同じ様なものなのでそれを踏まえると査定をすることができそうですね。
