賃料の交渉で主導権を握る方法
- 賃料の交渉を考えてみる
- 賃料の交渉をする前提として気になること
- 交渉する際の根拠
- 賃借人との過去の経緯からの交渉
賃料の交渉を考えてみる
地価公示の発表にもあったとおり、都市の商業地域の土地価格は上昇傾向にあります。・・・ってことは賃料も上げてくれてもいいんじゃないのかって話もでてきそうですよね・・・。
そこで今回は家主側からの賃料の増額交渉について考えてみたいと思います。
あくまで私の個人的な考え方ですので実際に交渉される場合は、ご自身でしっかりとした調査を行った上で行動するようにしましょう。
賃料の交渉をする前提として気になること
まず賃料の交渉をすることによって問題が発生しないのか？とかって考える人が多いようです。
でもその不安に思っていることを考えると、おそらく債務不履行とか不法行為の問題だと思います。
じゃあそれらがどうやったら問題にるのかが分かればどうってことないですよね。
結論からいうとそれはあまり気にしなくてもいいと思います。なぜかというと債務不履行も不法行為もまず損害が発生していないといけないし、その損害と行動に因果関係が認められれば問題になりませんよね。賃料の増額の交渉で損害が発生することはあるのでしょうか？おそらくないですよね。だから賃料の増額をお願いしたいのであれば相談した方がいいと思います。もちろん相手に対して脅しとか信頼関係を損なうようなことや損害を与えてはならないのは論を俟たないところですが・・・
交渉する際の根拠
では交渉に入るとして、賃料の増額をお願いするのであれば根拠が必要になりそうです。この根拠をどう何を考えたら良いのでしょうか？
私の場合は、建物の賃料であれば、借地借家法の第32条にある要件（公租公課、土地建物価格、経済事情の変動、近傍同種の賃料との比較）と鑑定評価基準各論第2章（外部リンク：鑑定評価基準Ｐ52にある継続賃料の価格形成要因）に記載されているものから材料を探します。鑑定評価基準は内容が少し難しいです。ちなみに借地の場合であれば借地借家法第11条にあります。（内容は建物の賃貸借とあまり変わりませんが・・・）
借地借家法32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
借地借家法第11条 地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
賃借人との過去の経緯からの交渉
ただ、賃貸借契約は賃貸人と賃借人との関係で成り立っているので、契約締結後から今までの状況をしっかりと見直す必要があると思います。そこで例えば、過去に賃料の減額要請を受けてそれに応じたのであれば、当初の賃料に戻してもらうといった形でご協力をお願いするのはいかがでしょうか？リーマンショックで賃料の支払いが厳しいから減額している賃貸人もいますよね？それなら今度は逆に協力してもらってもいいのではないでしょうか？
この様に賃料増額については、法的な側面である借地借家法と、賃料の評価基準である鑑定評価基準、さらには賃貸借契約を締結して今までの流れを考えると交渉の材料を見つけることができるのではないでしょうか？
逆にいうと賃借人はこれらをおさえておくと反論できるのかもしれないですね。
いずれにせよ賃貸借契約は、賃貸人と賃借人の信頼関係を基礎とした継続的契約といわれていますので、相手との信頼関係を築きつつ助け合いながら契約を継続していければいいですよね。
