不動産売買の『証約手付け』が意味ないと突っ込みたくなる場合

売買契約で売主と買主の間で授受する手付金
証約手付けの意味がないと思う契約の例え
売主の負担額を考えてみると・・・

売買契約で売主と買主の間で授受する手付金

不動産売買契約では契約締結時に手付けといって買主から売主へ交付する金銭がある場合が多い。

この手付けっていうのが『解約手付け』または『証約手付け』とされる。

解約手付けというのは、買主がその手付けを放棄する、または売主が手付けの倍額を買主に交付する（実質的に手付け額のみ負担）ことによって契約を解除する目的のものです。

他方、証約手付けは契約を締結した証として交付されるものです。

不動産売買契約では、この手付けについて何ら定めがなかった場合って『解約手付け』と解されるので、証約手付けにする場合は契約において『交付される手付けは証約手付けである』旨記載する必要があります。

なんでわざわざ証約手付けにするのかというと、解約手付けは契約を解除するための手付けなので契約の拘束力を弱めるからという理由が多いように思います。

ところが手付金を証約手付けとしているのに不動産売買契約をみていると、証約手付けの意味あるの？と疑問に思うことがあります。

証約手付けの意味がないと思う契約の例え

それは例えば次の様なもの

売買代金　　　　　 5,000万円

証約手付け　　　　 500万円

損害賠償の予定額　　 500万円　という不動産売買契約。

損害賠償の予定額というのは損害賠償請求権が認められる場合はその予定額にするというもの。つまりこの契約においては損害賠償請求権が発生しても500万円までしか請求できないということ。

では実際にこの契約について考えてみます。

売買契約を締結して買主は売主に対して証約手付けとして500万円を交付します。

もちろん証約手付けなのでその手付けの500万円では解除出来ません。

ところが何らかの理由で売主が不動産を買主に売りたくなくなって実際に引き渡しをしないということが起こったとします。。

そうすると買主は債務不履行に基づく損害賠償請求をします。ところがそうした場合に買主は売買契約による損害のうちその契約によって被った損害賠償を請求する（填補賠償）から契約を解除します。

契約を解除すると、契約をはじめから締結しなかったことになる（遡及効）ので買主が交付した手付金は不当利得となり、売主は手付金の500万円を返還します。

ここで不当利得返還請求権は、利益と損失の間に因果関係があり、それが法律上の原因がない場合に請求できるのですが、このケースでは買主が交付した500万円（損失）と売主が受領した500万円（利益）の間に因果関係があり、当初金銭を授受した時に売買契約を締結しているから法律上の原因があったといるのですが、解除するとその法律上の原因がなくなり、不当利得返還請求権の要件を満たす事になります。

なので売主は500万円を返還します。それでその後に債務不履行に基づく損害賠償請求権を行使しようとすると損害賠償請求額の定めがありますので、500万円の請求までしか出来ません。

ということは、売主は損害賠償として500万円を支払いそれで終わります。