賃貸借契約の解除は信頼関係の破壊の法理！？
- 不動産の賃貸借契約とは・・・
- 賃貸借契約の解除って難しい？
- 実際に解除するためには・・・
不動産の賃貸借契約とは・・・
不動産の契約のうち賃貸借契約は、土地を借りる場合や、建物を借りる場合に締結される契約です。この場合は借地借家法が適用されます。
ちなみ借地は建物を所有する事を目的とする賃貸借契約で、駐車場等の建物の所有を目的とはしない賃貸借契約には借地借家法の適用はありません。
前に借地借家法のうち定期建物賃貸借契約について書きましたが、それは賃貸借契約の終了が定めてある契約でした。
今回はいわゆる普通賃貸借契約（契約期間が経過しても自動で更新される契約）における契約の解除について記載したいと思います。
賃貸借契約の解除って難しい？
例えば賃借人が軽微な契約違反をしたとしても賃貸人からの契約解除は難しいといわれています。それはなぜか？
それは賃貸借契約は、賃貸人と賃借人の信頼関係を基礎とした継続的契約だからっていわれたりします・・これっていうのは
例えば借主側からすると、貸主が今月は貸してくれたけど来月は貸してくれないかもしれない・・・って相手とは契約を締結しませんよね。
他方、貸主からすると、借主は今月の家賃は払ってくれたけど来月は払ってくれないかもしれない・・・って相手とは契約を締結しませんよね。
つまり賃貸借契約は、貸主も借主もお互いを信頼（貸してくれるとか払ってくれる）を基礎とした、長い期間（継続的）の契約だという事。。そうであるならば解除するためには・・・・
単に解除したいというだけでは解除できない。なぜなら信頼関係があるから・・・それじゃあ、その基礎になっている信頼関係が破壊される程の事由があれば、契約の基礎となる信頼関係がなくなるんだから、契約の継続は難しく解除はできるよねってことみたいです。
実際に解除するためには・・・
実際の解除については、借主の場合は引っ越し等の事情があれば解除できますが、貸主側からの解除は、仮に借主の賃料の支払いが少々遅れたりしても簡単には解除できません。それというのも簡単に解除されると賃借人は路頭に迷う事になるからです。そのため賃借人の保護の観点から解除しにくくなってます。
そして先のとおり、賃料が少し遅れるくらいでは信頼関係が破壊されていないと解される場合が多いです。（もちろんあまりにもひどい場合は信頼関係が破壊されたとして解除が認められる場合もあります）
じゃあどんな時に信頼関係は破壊されるのか・・・
信頼関係が破壊されるか否かの判断は個々の事例で異なりますので簡単に説明することは難しいのですが（また別の回でその内容に触れたいと思います。）、これなら解除されても仕方がないと思われる位酷い場合でないと基本的に解除でききないみたい。。
それと、民法では無断転貸借は解除事由とされていますが、建物の賃貸借契約（いわゆる借地借家法が適用される賃貸借契約）では、この信頼関係の破壊の法理によって解除できないこともあるようです。
この信頼関係って普段の生活で重要なものですが、賃貸借契約においてもやはり大事なんですねって思いました。
