借地権付き建物の建物賃借人の立場
借地権付き建物の建物賃貸借
借地権付き建物の建物賃貸借についてちょっと考えてみたいと思います。
まず借地権付き建物の建物賃貸借といってもいまいちイメージをつかめない人もいると思うのでそこから説明すると・・・借地権付き建物というのは、まず土地を持っている地主さんがいて、その地主さんから土地を借りるこれを借地権といい、この借地権というのが物権である地上権と賃借権がある。ただ地上権の借地権はほとんどなく、基本的にほぼ賃借権です。
その借地権は建物を所有するために設定されるものであれば借地借家法が適用されることとなり、借地借家法の適用があれば、賃借権または建物の登記があれば借地権があることを主張する（第三者へ対抗できる）ことになります。ちなみに建物の所有を目的としていなければ借地借家法が適用されず、この場合の借地権は借地権の登記で対抗できます。（建物の登記だけでは対抗できません）
話を戻すと地主との借地の契約を締結してその借りた土地の上に建物を建てた場合における借地権と建物を借地権付き建物といいます。それで借地権付き建物の一部または全部を誰かに貸した場合の契約関係が今回の題名にある借地権付き建物の賃貸借です。
この借地権付き建物の賃貸借って土地借りて建物貸すからなんとなくイメージがつかみにくいんですよね。
特に勘違いが多い借地権付き建物の賃貸借と借地の契約が解除になった場合の賃借人がどうなるのかを記載したいと思います。
借地権付き建物の建物を貸すと転貸借になる？
借地権付き建物の話をするとよく出るのが地主から借りた借地上の建物（自己所有）を賃借人に貸している行為だから転貸借になるという話。
どうなんでしょう？
でも考えてみると・・・この場合に建物の賃借人が使用できるのは建物の利用ですよね。もちろん土地も通路として使ったりするのは間違い無いんですが、借地権を転貸しているわけではないですよね。建物の賃借人に建物ではなく土地を貸してその賃借人が建物を建てるのであれば借地の転貸借になりそうですが、借りているのは建物なので借地権の転貸借にはなりそうにないですよね。なので借地権付き建物の建物部分の賃貸借契約は転貸借契約ではないと思う。
じゃあ借地契約が解除となった場合に建物の賃借人は立ち退く必要があるのか。。
借地権付き建物の賃借人は借地契約が解除になったら立ち退く必要があるのか？
この話をすると立ち退かなくて良いとか、立ち退かないといけないとか簡単に答えてもらえる場合があるけど、そんなに簡単な話ではないと思う。少なくとも3パターンくらいは考えて結論を導いた方がいい様な気がするんですよね。
私が考えるのが
- 契約期限満了による契約解除
- 借地契約当事者の合意による契約解除
- 借地人の債務不履行（賃料不払いなど）による契約解除
他にもあるかもしれないけど、これで分けて考えるとわかりやすいかな。。
①契約期限満了による契約解除
期間が満了になると地主の正当事由が必要なく解除できるという定期借地権の契約って最近多くて、定期借地権の期間が満了になった場合は契約が解除になる。なので定期借地権で期間が満了になった場合（建物譲渡特約付き契約などを除く）は基本的に建物を壊して土地を明け渡さなければならない。そうすると建物の賃借人は立ち退かないといけないことになる。ところが賃借人が借地契約が解除になって建物を明け渡さなければならないことを知らなかったら大問題になりますよね。だからこんな時の賃借人の保護として、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与できる様になっています。
つまり建物賃借人が契約満了の一年以内にそのことを知らなかったら最大で一年明け渡しをしなくていいみたい。。
②契約当事者の合意による契約解除
契約当事者の合意によって解除した場合はそれによって賃借人の賃借権を奪われるとすると賃借人にかなり酷な話になるため、基本的に建物の賃借人は賃借権を主張できる様です。つまり立ち退かなくていいのかもしれない。。（もちろんそうでない場合もあります）
③借地人の債務不履行による契約解除
この場合の契約解除で建物の賃借人の賃借権を主張できるとすると土地の賃貸人（地主）の解除権が不当に害されることとなり土地の賃貸人に酷であるから、建物の賃借人は賃借権を主張できない様です。つまり立ち退く必要があるみたい。
この様に契約解除の内容によって建物の賃借人の立場は異なり、さらに契約内容や当事者の関係性など様々な要因によって結論が異なるので、借地契約が解除になると建物の賃借人は立ち退かなければならないまたは立ち退く必要は無いとかって簡単では無いのがわかる。だから慎重に考えたほうがいいと思う。。
