（初心者必見）不動産の査定書作成のポイント
- 不動産の査定書
- 取引事例との比較のポイント
- 格差率はこれで確認しましょう
不動産の査定書
不動産の査定って、論理的に考えるのが難しい。・・ってことは論理的に説明する資料も作成できないですよね。
でも仕事上作成しないといけないんだけど・・・考えてみてもやっぱり難しい。。
そんな人に評価の基本となる項目をご紹介したいと思います。
不動産の評価をするときって周りの取引事例との比較を行いますよね。（取引事例の選び方はこちら：査定をする時の取引事例の選び方（土地評価） ）だからその取引事例と比較をすればいいと思いますが、その比較をするときに評価の係数を乗じると思います。ここで気になるのがその項目ですよね。
取引事例との比較のポイント
土地の評価を行う場合というのは、『街路条件』『交通・接近条件』『自然的条件』『画地条件』『行政的条件』という項目があります。具体的な内容をいうと・・・
街路条件・・・前面道路の幅員やアスファルト、コンクリート等の舗装の状況、前面道路の系統（国道・都道府県道・市町村道等）
交通接近条件・・・最寄り駅の利便性、最寄り商業施設との接近性、公共施設（役所・学校等）との接近性
環境条件・・・日照通風乾湿等、地勢地盤等、隣接不動産等の周囲の状態、騒音や公害、土壌汚染等
画地条件・・・間口・奥行き・形状等
行政的条件・・・都市計画区域や用途地域等
その他・・・将来の動向
これらの項目で格差を決めればそれなりの査定書はできると思います。
格差率はこれで確認しましょう
でも格差率ってどの程度なの？っていう疑問が沸いてくるかもしれません。
そんな人にオススメなのがこれ。
『土地価格比準表の手引き』と『土地価格比準表』です。
これは公共事業等で土地を取得する際にその買収価格を求めるために使われている評価手法であり、比較に関する様々な係数が記載されています。そして土地価格比準表には係数があり、土地価格比準表の手引きにはその評価方法が記載されています。
ちょっと分かりにくいのが、評価するのに用途を確定しないといけないこと。これは土地価格比準表の手引きに記載されていますので、こちらをご参照いただければ分かりやすいと思います。また地価公示や地価調査のポイントが近くにあればそこに用途が記載されていますので確認できると思います。
本を購入したくない人は、それぞれの項目で10％程度内で格差率を査定して算出してみてはいかがでしょうか？ちなみに各項目の係数はそれぞれ掛け合わせて査定しますので、例えば街路条件がｰ3％で交通接近条件が＋6％だった場合は、
街路条件（1ｰ0.03）× 交通接近条件（1＋0.06） ≒ 1.03（下三桁目四捨五入）
説明のため2項目で求めましたが、もちろん環境条件・画地条件・行政的条件・その他もそれぞれ掛けてください。
そして求めた係数を取引事例の価格に乗じれば査定価格を求めることが出来ます。
これが分かれば初心者の方でもそれなりの査定書を作ることが出来るのではないでしょうか？
ぜひチャレンジしてみてください。
