- 土地価格の高騰
- 事業採算性の観点から考えてみる
- 売主が事業を行ったらどうなるのか？
土地価格の高騰
高度商業地の土地って物件自体が少ないつまり希少性があるから、かなり高騰しています。
だから更地を買いたいって人が現れたら良く考えた方がいいって思います。
なぜならその土地の価格って事業採算性を見込んだ上で価格を提示しているからです。。
事業採算性の観点から考えてみる
事業採算性って売主からしたら関係ないでしょ？って思うかもしれませんが、そんなことはありません。関係大ありです。だから考えてみましょう。
例えば、買い主が土地を10億円で購入してホテルの建築（建物建築費5億）を前提として購入しようとしている。って話があったとしましょう。利回りはNOIで5％だったとすると、年間の収益は、
15億 × 5％ ＝ 7,500万円/年 となります。
それが何なのっていわれるかもしれませんが、こういった検証がすごく大切なことなんです。
売主が事業を行ったらどうなるのか？
仮に売主が事業を行うとすると、建物建築費しかかからないので
7,500万円 ÷ 5億 ＝ 15％
つまり、売主は同条件の投資を行うと、15％もの利回りを確保できるのです。
最近の不動産の利回りってかなり下がってきていますのでこんな利回りは確保できないですよね。そして今回の投資って投資額が少なくて利回りが高いからローリスクハイリターンです。これなら少しくらい目測を誤っても事業が失敗することはなさそうですよね。
だから、自分で建築するとどれ位収益を生むことができるのか確認した方がいいかもしれません。この場合に売却して次の投資の目的があるのであれば、売却するのもアリだと思うのですが、次の投資のシナリオもないままに売却するのはもったいなさそうですよね。だって高い利回りを確保できるのですから。。
売却する側も効率的に投資できるチャンスを大切にしたいものですね。
