債務不履行と不法行為と不動産取引

不動産取引において重要な債務不履行
債権とは
債務不履行の類型
どういったときに損害賠償請求できるの？
転売利益は全て損害賠償の範囲に入るのか？
不法行為に基づく損害賠償請求権
債務不履行と不法行為の共通点

不動産取引において重要な債務不履行

不動産取引において特に重要なのが、債務不履行だと思います。

債務不履行って不動産取引において、よく聞くフレーズだと思いますが、具体的にどういったことなんでしょうか？

債務不履行って、債務が不履行となった場合に損害賠償請求を出来るというもの。

では債務が不履行になるって具体的にどういったことかというと・・・

債権とは

債務っていうのが、債権（相手に対する行為を請求する権利）に対して、その行為を行うものをいいます。

住宅の売買契約で例えると、住宅を持っている売主とそれを買おうとする買い主がいて、売買契約を締結すると、売主は建物を引き渡す義務（債務）を負い、買い主は建物を引き渡してもらう権利（債権）を持つこととなる。他方買い主は売り主へ代金を支払う義務（債務）を負い、売主は買い主から代金を支払ってもらう権利（債権）を持つ。この様に両者が義務を負う契約を双務契約とか有償契約っていうらしい。

債務というのは債権者に対してその義務を負うものだということですね。

じゃあどうなったときに債務の不履行になるのだろうか？

債務不履行の類型

これには不完全履行・履行遅滞・履行不能というのがあります。

不完全履行は中途半端に履行すること。例えば買い主が代金の半額しか払わなかったら不完全な履行になりますよね。

履行遅滞は履行をするのが遅れてしまうこと。例えば1月1日までに支払うという契約だったのにその支払期日から遅れて支払いをすること。

履行不能はその履行ができなくなること。例えば売主が建物を引き渡す前に火事で建物が無くなってしまって引き渡しを出来なくなること。

これらの一つに当たれば債務不履行になる。

どういったときに損害賠償請求できるの？

じゃあ債務不履行になると直ちに損害賠償請求できるのか？ということだが、そう簡単にはいかない。

それは因果関係がなければならないから。（民法第416条）

因果関係が必要。それはそうですよね。だって因果関係がない損害を賠償しないといけないって普通ありえないですよね。

賃貸借契約で家を借りていたときに、地震が起こって家が倒壊した（損害の発生）。賃借人は建物を善良なる管理者の義務を負う（善管注意義務）から、その損害の賠償をしないといけない。。。これってありえないですよね。だって損害との因果関係がないからです。

だから債務不履行による損害賠償を求める事ができるのは因果関係がある場合になります。

そして例外として当事者が予見可能性がある損害（特別損害）であれば損害賠償を出来ることがあります。これってよく言われるのが転売利益。

転売利益であれば全て損害賠償の範囲に入るのか？

ところがこういうと全ての転売利益（酷い場合だと売買後に転売って言えばそれも認められると思っている）が認められるとか極論になりがちだから気をつけた方がいい。

これはあくまで売主が知っていたり、予見可能であった場合に限る。

それは転売って最初に売買が成立してその後に転売をするから、最初の売買が債務不履行になっていれば転売はできない。だから債務不履行のときって転売利益は発生しない。つまり転売による損害も発生しないのだから損害賠償という話にはならないのです。ところが売主が転売することを知っていたり、予見可能であれば買主が転売による損害が発生しないように配慮すべきであるから、売主に債務不履行があった場合には例外的に損害賠償を責任を負う事になる。

ということであくまで予見可能性があるものであって全ての転売利益が損害賠償の対象となるわけではありませんのでご注意を。