構成要素から利回りを求めて投資判断をしてみる

利回りの基本
収益と費用に着目する
利回りを比較してみる

利回りの基本

不動産の利回りってリスクが高いと利回りが高くなります。

これは銀行の貸し出し金利にしても国債にしても株にしてもなんでもそうですよね。

だって資金を回収できない可能性が高ければ利回り（金利等）が高くないと投資しないですよね。

例えばAさんとBさんがいたとしてAさんは必ず返済する、Bさんは返済が遅れたりするっていう二人がいて、金利が同じだったらAさんに貸したい訳ですよね。だからＢさんへの貸し出しするには金利が同じではなく、金利が高ければ貸してもいいのかなってなる。そうだとするとAさんとBさんの金利が同じにはならない訳で、リスクの高いBさんの金利が高くなる。だからリスクによって利回り（金利等）が高くなるということですよね。

収益と費用に着目する

不動産に話を戻すと、不動産の利回りって収益から費用を控除した営業利益をどれだけ確実に回収できるかが大切ですよね。不動産投資の目的ってどれだけリターンがあるかってところなので。まぁどの投資もそうですけど・・・。

ということは・・収益と費用に着目する事が大切だってことが分かりますよね。

その着目すべき収益は、賃料と共益費が主な収入となっていますよね。ということは賃料のトレンドを確認することが大切です。私がみて欲しいのは募集賃料。この募集賃料は管理会社や仲介業者が周辺の情報を集めて決定している場合がほとんど（オーナーが独自で決める場合もあります）ですので、その地域のトレンドを確認するには良い材料だと思います。場所や築年数等が違っていてもその周辺の相場を把握するには非常に参考になる資料ですよね。

また、同じ物件内の賃料の最高値と最安値を比較してその差額と契約時期を照らし合わせることで賃料の趨勢を把握するのもおすすめです。この場合は部屋の広さが違っていると分かりにくいので単価で比較した方がいいと思います。

次に費用に着目します。経費には維持管理費・公租公課・テナント入居に罹る仲介手数料等がありますが、やはり重要なのが維持管理費ですよね。

そして注意したいのがその金額。必要以上に高い金額がかかっていたり、逆に少なかったりする場合もあるので詳細をみて改善できるかどうか調べてみた方が良いと思います。また、修繕費がたまたま嵩んでしまった年を初年度にした場合は、その修繕費が毎年かかる訳ではないのでその修繕費を補正した方がいいです。それとたまに維持管理費、管理費、修繕費のうちいずれかの項目が抜けている場合がありますのでそれは確認した方が良さそうです。

費用ではありませんが、大規模修繕が行われているかは調べた方がいいです。大規模修繕の如何によっては購入後にどれだけの期間保有できるか変わってきますし、大規模修繕が必要な場合は、無視できないほど高い投資が必要になりますので。

これで収益と費用が分かったため営業利益がわかります。

ここまでくると購入価格で営業利益を除することで適正な利回りを求めることができます。