- 投資用不動産の利回りについて
- 検討した方がいいと思う事項について
- 現在時点における類似の不動産の賃貸募集状況
- 賃料の動向
- 対象不動産の建物の用途と賃貸募集状況
- これまでの費用や収益とその運営収支
投資用不動産の利回りについて
不動産投資の利回りって様々な考えのもと決定されるものですよね。
そして投資用不動産を購入する場合って単純に利回りの比較のみで購入を検討する場合が多い。。
でも単純に利回りのみの比較だけで購入を決定していいものなのでしょうか？
利回りって単純なものではないのでそれだけで購入の判断をするより、少なくとも次の内容も検討した方がいいと思います。
検討した方がいいと思う事項について
私が個人的に検討した方がいいと思う事項について・・・
現在時点における類似の不動産の賃貸募集状況。
賃料の動向。
対象不動産の建物の用途と賃貸募集状況。
これまでの費用や収益とその運営収支。
これらを確認した方がよろしいかと。。
現在時点における類似の不動産の賃貸募集状況
現在時点における類似の不動産の賃貸募集状況というのは、対象不動産と同程度の面積や用途、建築年数の不動産の募集がどの程度の件数がでているのか確認し、それらの賃料水準を把握することでその不動産が空室になった場合の募集賃料を確認することができます。
同様の募集物件が多い場合は、供給過多で人気がなく入居が付きにくい可能性があります。もちろん賃借人が付きにくい物件は基本的にその分利回りが高くなりますので、その辺も利回りに考慮されているのか確認した方が良さそうです。
また対象不動産と類似の募集物件との賃料水準の乖離が大きい場合はなぜ高いのか考える必要があります。単に当初入居から賃料交渉等がなく高い状態だった場合、購入後に賃料の値下げ交渉がある場合もありますので留意したいところです。
賃料の動向
賃料は地域や用途によって異なるので、その地域の賃料水準が上昇傾向にあるのか、賃料の改定が積極的に行われているところなのかどうかを確認した方が良さそうです。基本的に人気エリアであれば募集物件が少なく、その分賃料の増額改定が活発だったりします。
対象不動産の建物の用途と賃貸募集状況
例えば建物の外観から推測する用途が事務所で、内装がスケルトンだった場合は、事務所として利用する賃借人は事務所使用に内装工事をする必要があります（賃借人の費用負担が大きい）のでその分賃料が安くなる可能性があります。ということは賃借人を募集している状態で満室想定の利回りの利回り計算がされている場合、そういった貸室は賃料を値下げしなければならず、結局、満室想定の利回りを実現する事は難しい・・・つまりリスクが高いということ。
2階以上の貸室が店舗（スケルトン）になっている場合は、中心商業地の様な場所でないとなかなか入居が決まりにくい傾向があります。それはお客さんとして店舗に行くことを考えると分かると思いますが、2階以上だと歩道を歩いていて気が付かない場合が多いからです。他にもエントランスが事務所使用になっているものや、エントランスが暗いものもありますがこれって一元客は入りにくいですよね。だから店舗として利用が難しい、つまりリスクが高いので利回りが高くなります。こういった物件でも低い利回りの設定がされている場合がありますので注意しましょう。
これまでの費用や収益とその運営収支
今までの収入や費用の状況と収支の傾向を確認することです。建物は古くなればそれだけ需要が劣り賃料は下落する傾向があります。また建物が古くなると修繕の必要性が高くなるので費用は増えてしまいます。つまり収益は減り、費用は増えるので収支は悪化していくのが通常（もちろん対象不動産の維持管理や地域性により異なります）ですが、それがどの程度変化しているのか確認できるといいと思います。
ただ確認したくても長期に渡る収支の確認は難しい場合がほとんどです。そういった場合であっても一番費用が嵩む大規模修繕等の履歴は確認するべきだと思います。。
他にも注意すべきところはあると思いますが、どちらにせよ利回りだけ確認して購入するのではなく多角的に検討するべきだという事はいえそうです。
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