マンションや戸建等の不動産価格の検証
- 中古マンションの価格の求め方
- 収益還元法以外で考えてみる
- 実際にシミュレーションしてみる
中古マンションの価格の求め方
収益還元法が注目されるようになって、マンションや戸建等の不動産価格って実際の取引価格だけで判断するのではなく、貸したらいくらになるのか？という視点で考える人が増えてきました。
また、収益還元法は収入から（大家さんサイドの目線）価格を求めますが、その逆で実際の賃料水準を踏まえてその耐用年数を考慮し、総支払額を考慮する（賃借人サイドの目線）とどうなんだろう？って考えると意外と買い側の購入イメージがしやすかったりします。
こういった収益面の考え方は不動産以外であっても応用できそうですよね。例えば太陽光発電とすると耐用年数と売電収益に維持するコストや金利を考慮すると価格が妥当なのか見えてきそうです。
この様な考え方は非常に大事なことだと思います・・・。
まぁそこはおいといて、今回はマンションの価格について疑問に感じたことを書きたいと思います。
収益還元法以外でも考えてみる
先のとおり、マンション価格は収益還元法で求めることが多くなってきたんですが、最近の利回りって異常に低いですよね。。
価格が収益÷利回りで求められるから、利回りが低いと価格は高くなってしまいます。
もちろん利回りだけの問題ではなく、建築関連のコストが上がったりと他の要因もあり仕方がないと思うところもあります。だから利回りが低い状態で求められた価格が高くても妥当かな・・なんて考えになるかも。。。
ただ私はこういった場合にマンションであっても戸建の価格との比較を行った方がいいのでは？って思います。
実際にシミュレーションしてみる
例えばマンションで6,000万円（専有面積25坪）の中古物件があったとします。
これを購入するということは・・・当たり前ですが住宅に6,000万円の投資をするということ。そこで賃料水準から価格を想定してみる。。って流れですよね。
じゃあ。そのマンションの周辺で戸建て住宅を建築した場合の価格ってどの程度なのでしょうか？
住宅の建築費が70万円坪だとすると、
70万円 × 25坪 ＝ 1,750万円
ということは、土地への投資額は、
6,000万円 － 1,750万円 ＝ 4,250万円
仮に土地が50万円/坪だとすると85坪の土地が取得できることになります。
そうすると新築の戸建ても購入できる価格で中古マンションを購入するのって妥当なのか？っていう疑問がわいてきます。
やはり居住するっていう目的があるのであれば、その居住するという目的に照らしマンションの周辺相場のみならず、戸建てを建築した場合や賃貸で借りた場合も含めて比較した方がより妥当性のある価格を求めることが出来そうです。
マンションを購入しようと思っていたら、実は住宅を建築する方が合理的だった・・・なんてこともあるかもしれません。
そう考えると多角的に価格の検証をすることが大切なのではないかと思います。
