満室想定といっても満室は続かない
- 満室想定利回り
- その計算の意味するところは・・・
- 初年度が満室で単純に投資額で除した利回り
満室想定利回り
不動産投資において、初年度満室にして投資額で除した利回りを開示される場合がある。
これって本当に正しいのかって思ってしまう。
なぜならこういうことを意味しているから・・・
その計算が意味するところは・・・
例えば新築のアパートがあったとします。
最初は新しいので入居者がすぐに入り満室になりました。
ではその満室状態はいつまで続くのでしょうか？
その周辺のアパートで古いのものを確認してみましょう。
初年度同様に入居者はいるのでしょうか？はたまた賃料は初年度と同じ賃料を得ることができているのでしょうか？
初年度と同じ入居者および賃料を確保できていなければ収益は減っているのです。
初年度が満室で単純に投資額で除した利回り
最初にいった初年度満室でそれを投資額で除した利回りは、初年度の収益が永続的に続くことを前提としていますので収益見通しが甘いと思います。収益が減少することを利回りに反映される様に補正していれば別ですが、単純にこの計算をしただけでは収益の減少は反映されません。
なので単に初年度満室想定の収益を投資額で除した利回りは、その後減少傾向にあるため注意が必要です。
初年度純収益は数年は続いたとしても永続的には続くことはないと思います。例えば30年前のアパートで今の新築と同様に賃料を確保出来ているのであれば別ですけど・・・。
基本的にそれは難しい・・・だから利回りが高いんです。
そして不動産投資は難しい。
