- 収益物件の査定における共益費収入
- 総収益の主な項目
- 共益費収入を総収益に加算すべきとする根拠
収益物件の査定における共益費収入
賃料等の収益を目的として取得するいわゆる収益物件。
この収益物件を査定することがあります。
収益物件を査定するときは、総収益から総費用を控除して求めた純収益を利回りで除して求めるのが一般的です。
だからその査定をするにはまず総収益を求める必要があります。
総収益の主な項目
総収益はどのように求めるのでしょうか？
総収益は、毎月支払われる賃料と共益費収入、駐車場使用料や自動販売機の手数料等から求めることになります。
だから共益費収入は総収益に入っています。
そういうと共益費収入は共用部のために集めているお金だから収益に当たらないなんて話がありました。これって実際にどうなのでしょうか？
共益費収入を収益に加算すべきとする根拠
私の考えでは共益費収入は収益として見るべきだと考えています。
それっていうのも、確かに共益費は共用部の電気や冷暖房費等に使うものであるから、一見すると所有者の収入にはなってないようにも感じます。
でもよく考えてほしいのが、同じ不動産で月額賃料10,000円の場合と、月額賃料7,000円と共益費3,000円の場合で不動産の収益性を比べると共益費が収益に入らないのであれば、前者の方が収益性が高い。つまり価値が高くります。。これって違和感を感じませんか？だって賃貸人としてはどちらも収入として毎月10,000円の収入がありますよね。共益費だから収入として受け取っていないというのは不思議です。それに共益費として支払う電気代等は誰が支払うのでしょうか？共益費を管理している別組織でもいるのでしょうか？そんなことはなく、賃貸人が支払うのが通常だと思います。だったら共益費を収入とし、共益費に対応する電気代等の費用も賃貸人が認識するべきですよね。
また共益費が収入とされないことの不都合な点として、共益費として受け取った金額と共益費としてかかった費用に差額が出たときはどうするのかっていうこともあります。受領した共益費が全額共用部のために使われている訳ではありませんよね。一般的に共益費は、共用部分の電気料金等以上に集められています。そうであるならば、残ったお金は何になるのでしょうか？これは所有者の収益になっていますよね？とするならば収益ではないとするのは無理があると思います。
細かいことですが、共益費が収入に入るか否かでその不動産の価値が変わるので査定する際は留意した方がいいと思います。
