- 購入と賃貸って良く比較される
- 購入と賃貸の負担額を考える
- シミュレーションをしてみると・・・
購入と賃貸って良く比較される
購入と賃貸が比較されることがよくある。
でもそれって判断基準がある程度明確にならないと答えはだせないですよね。
これってどのように比較するのが正しいのでしょうか？
やはり数字にした方が分かりやすです。なので支払い面から見て比較してみましょう。
購入と賃貸の負担額を考える
購入の場合って購入する物件の価格とその諸経費（8％程度）とローンの借入期間に応じた利息がかかります。（諸経費については、仲介手数料や不動産取得税等も含めた概算数値なので、新築戸建てを建売業者から直接購入すると仲介手数料はかかりませんし、不動産取得税もかからないことが多くこの水準よりかなり低くなります。）
賃貸の場合に借主が負担しているものといえば、賃料と敷金、礼金その他仲介手数料等の諸経費です。ただし今回は敷金は返金される部分が不明瞭であり、更新料は地域によって設定の有無が異なるので考慮外とします。
それともう一つ必要なのが利回りです。表面利回りでもNOI利回りでも構いませんのでその地域の利回りを調べてみましょう。
これで比較ができそうですね。
シミュレーションをしてみると・・・
例えば、建物価格3,000万円の土地建物を購入し、全額をローン（35年で金利1％の元利均等払い）で購入したとしましょう。それと表面利回りは8％とします。
そしてこの場合月額の元利返済額が84,685円（永続的に続くと仮定）
諸経費が240万円なので月額にすると
240万円÷35年÷12カ月≒5,714円（単純平均で算定してます）
月額支払い額と諸経費の合計が90,399円/月、年額は1,084,788円になります。
他方同じ物件を月額賃料が120,000円で、礼金1ヶ月と諸経費が150,000円かかる物件を35年間借りる場合は
諸経費が
150,000円÷35年÷12カ月≒357円となります。
合計で120,357円/月だから年額が1,444,284円です。
利回りが8％とすると年額を利回りで除すると価格を求められるので
購入： 1,084,788円÷8％≒13,559,850円
賃貸： 1,444,284円÷8％≒18,053,550円
18,053,550÷13,559,850円≒133％
この様に購入と賃貸を比較してみると33％の差額があり、賃貸って負担が大きいですよね。それは当然のことながら賃貸って賃貸人の借入金等を含むあらゆるリスクを前提に賃料が設定されるので支払い面からみると購入より不利になってしまいます。
ただ購入の場合は長期間ローンを支払わなければならず金利のリスクを負う必要があり、簡単に住み替えをする事ができないというデメリットがあります。賃貸の場合は、先ほど申し上げたとおり所有者のリスク（ローンや維持管理その他）を踏まえたところで賃料設定されたものなので、金利以上のリスクを賃借人が負担することになります。だから賃貸の方が負担が高くなるのです。
そのほか購入の場合は、団体信用生命保険があり、保険の見直しもできるのでそこまで含めると購入もいいのかもしれません。それと購入の場合は価格変動のリスクを所有者が負うこととなりますので、価格上昇の場合はいいのですが、下落した場合に思いも寄らない負担がかかる場合もあるので留意が必要だと思います。
ちなみに私の場合は、賃貸で借り続けた場合の賃料に土地建物価格と同額程度の掛け金を想定した生命保険料を加算した金額（賃貸の場合の価格）と、先ほど算定した方法と同様に購入にかかる費用およびリスクを考慮した金額（購入した場合の価格）を比較した結果、購入した方が合理的だと考えたので購入しました。
