- 借り入れができないくらい古い物件
- 古い物件を購入する水準（利回り）
- 古い物件を購入する価格水準
ローンができないくらい古い物件
不動産を運用するときってレバレッジを効かせるためにローンを使って購入します。
これはもちろんレバレッジを効かせると投資効率がいいからです。
でも実際にローンができないような古い物件がありますよね。
古い物件だから購入しない・・・ってのもアリかもしれませんが、ここは投資のチャンスを逃さないため、どの水準だったら購入してもいいのか考えてみてはいかがでしょうか？
だから今回はこの適正価格について考えてみます。
古い物件を購入する水準（利回り）
まずはその価格を検討するために前提条件を設定します。
ローンの借り入れ条件として自己資金が総投資額の30％、借入金が総投資額の70％、借入金の利率が2％（元金均等返済）で借入期間20年だったとしましょう。（自己資金に対する利回りは、0とします）
この場合、
元金の返済金 ：70％÷20年＝3.5％（年間返済額）
利息を加算 ：3.5％＋1％＝4.5％（初年度の金利が続くものとします）
償還余裕率を加味：4.5％×1.4＝6.3％
よってNOI利回りが6.3％が標準だったとしましょう。
ではローンを使わなかったらどうなるのかというと、レバレッジが効かないので借入金の割合によってNOI利回りを割り引くことで全額を自己資金とする利回りを求めることができそうです。それを求めると・・・
6.3％÷70％＝9％になります。
つまり全額自己負担で購入したとしても9％以上のものであれば、一般的な不動産投資と同水準の投資ができるということです。ただここでご注意いただきたいのが9％というのは同じ様な不動産を自己資金で購入する場合における利回りだということなんです。ローンが組めないような古い物件だとその物件そのものの寿命が短いわけで、そうなると投資期間も短くなるからそれ以上の水準の利回りで投資回収する必要があります。
古い物件を購入する価格水準
そこまで分かれば、その不動産から得られる収益を査定した利回りで割り戻せば購入価格を試算できますよね。
例えば年間の収益が2,000万円であった場合、
2,000万円÷9％≒22.000万円
つまり2億2千万円より安ければ購入してもいい水準ということ。
それと古い物件はメンテナンスがされていない場合があり、購入と同時に建物を改修する必要がある場合もありますのでその辺も利回りに加味（つまり利回りが高くなる）した方が良さそうですね。
こう考えると購入する水準がわかるので、古い物件でも投資すべきか否か判断することができそうですね。
