都市計画法の開発行為における広大地の価格
- 都市計画法に定める開発行為とは
- 開発行為とされる基準は？
- 開発行為を行う場合の土地価格への影響
都市計画法に定める開発行為とは
市街化区域で1,000㎡以上（非線引き都市計画区域や準都市計画区域は3,000㎡、区域外であれば1ヘクタール）の広い土地って開発行為をする場合には、開発許可を受ける必要がある。ちなみに市街化調整区域の場合は面積要件はありません。
じゃあその開発行為って何でしょうか？
開発行為とは、『主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更』です。
ここでいう土地の区画形質の変更の『区画形質』はそれぞれ意味があります。
区画の変更・・画地の形状を変えること（1画地を5画地に分譲したりすること）
形の変更・・・切り土や盛り土によって土地を平らにしたりすること
質の変更・・・田畑等の宅地ではない土地を宅地にすること
開発対象の面積は各都道府県が特定の区域の面積要件を300㎡以上にすることができ、また区画形質の変更も正確な定義は開発指導要綱等に定めてあると思いますので各都道府県、市町村でご確認ください。
開発行為とされる基準は？
定義のとおり開発行為っていうのは、①定められた一定の面積以上の範囲で②主として建物等を建てる目的で③区画形質の変更を行うこと。この③つを全て満たす必要がある。
ということは逆に言うと・・・
面積の要件に当たらなければ、区画形質の変更をおこなっても開発行為には当たらない。
面積の要件に該当した区画形質の変更も、田畑等のためのものであれば開発行為には当たらない。（建物等を建てる目的ではないから）
建物を建てるだけでは開発行為に当たらない。ってことですね。
ひつこいようですが、行政単位で開発指導要綱等により別の定めがあれば開発行為にあたる可能性もありますので確認した方がいいと思います。
開発行為を行う場合の土地価格への影響
当然のことながら、開発行為を行う場合は、開発指導要綱等に従わなければなりません。
そしてその開発指導要綱等には、面積の割合に応じて道路、公園等の公共施設を配置する様に定められている場合が多いと思います。
という事は・・・その分宅地として使う部分が少なくなる。つまり分譲地であれば、公共施設を配置する土地は売却できないものでありそれはタダということであるから、公共用地の土地価格の分だけ分譲地の価格を高くする必要がある。
だから新興住宅地の価格は高くなる場合が多い。もちろん分譲地を購入する側からすると、そこは近代的な住環境が整備されているため、高くても購入する人が多いのかもしれません。
ただ広大地を取得する開発業者は、いったん土地を取得して開発し、分譲するので素地（開発の対象となる土地）をあまり高い価格で取得する事はできません。
また開発する業者が一般的な土地の需要者と比べて少ないこと。需要者が少なければ価格は安くなる傾向がありますよね。
そういったことで広大地は安くなることが多いと思います。もちろん希少性が高い土地であれば価格が高騰する可能性はありますが・・・。
つまるところ事業採算性（要は利鞘がどれだけあるか）によって価格が決まるという事ですかね。。まぁ事業者が需要者だから当然そうなりますよね。。
