建物の固定資産税評価額 に0円はない！？

• 固定資産税とは・・・
• 不動産売買契約にかかる固定資産税の慣習・・・
• 建物の固定資産税評価額に0円はない！？
• 建物の固定資産税評価額と取引価格は異なる

固定資産税とは・・・

知らない人は少ないかもしれませんが、固定資産税は、土地・建物・償却資産に課税される税金です。

そしてこの固定資産税を算出する場合は、「固定資産税評価額」を基に行います。

その固定資産税評価額は、毎年3月31日までに市町村長が価格を決定することになっています。ちなみにこの価格に不服がある場合には価格登録の公示日から3カ月を経過する日まで審査を申し出することができるらしい。

では誰が納税するの？っていうと課税年度の1月1日に台帳等＊に登録されているの所有者（質権又は百年より永い存続期間の定めのある地上権の目的である土地については、その質権者又は地上権者とする。）とされています。ってことは100年だったら地上権者ではなく所有者になる・・・。100年でも100年より長くても期間を考えると契約当事者にとってはあまり関係がない気がしますが、固定資産税を考えると無視できないほど莫大な負担となります。

＊台帳等とは（登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳 又は償却資産台帳）

不動産売買契約にかかる固定資産税の慣習・・・

固定資産税は1月1日の所有者がその年の1年分の納税義務を負うこととなります。

ではその年度に所有者が変わった場合は新たな所有者が納税するのでしょうか？

仮に所有者が変わったとしても、納税義務は前所有者のままです。これは1月1日の所有者が1年分の納税義務を負っているからです。

そのため年度の途中において不動産売買契約をして引き渡しをする時には、引き渡し日を起算日としてその前日までを旧所有者、起算日以降を新所有者が負担するように調整します。

ただこの固定資産税は、地域によって課税起算日が1月1日と4月1日に分かれているので注意が必要です。

例えば5月1日に引き渡しをした場合・・・

1月1日が課税起算日であれば、1月1日～4月30日までを旧所有者が負担し、5月1日～12月31日までを新所有者が負担する。

4月1日が課税起算日であれば、4月1日～4月30日までを旧所有者が負担し、5月1日～3月31日までを新所有者が負担する。

この様に負担額が変わってきます。

建物の固定資産税評価額に0円はない！？

固定資産税の納税額の計算は、固定資産税評価額から課税標準額を算出し、その課税標準に税率を乗じて算出します。この求め方は、対象となる不動産の種類や各地域によって税率が異なったりしますので、不動産の存する役所の担当部署へ確認する必要があります。

固定資産税評価額はこの様に、固定資産税の課税の基礎となるものです。

それなら土地は滅失しないので地価の変動はあるものの、ある一定の価格があるため固定資産税が0円になることはなさそう。

でも建物は徐々に価値がなくなるのでそれとともに固定資産税評価額も0円になるのではないのか？戸建住宅は、20年を超えると0円で不動産仲介会社に評価されることもあるので、建物の固定資産税評価額が0円になり固定資産税がなくなるのではないか？って思いませんか？

ところが実はこの固定資産税評価額は、どんなに下がっても20％の価格が残る様になっています。だから0円になることはありません。

建物の固定資産税評価額と取引価格は異なる

前述のとおり、固定資産税評価額は20％の価格が残るので、木造住宅で新築後50年経ったとしても0円にはなりません。（木造以外の建物であっても同様です）っていうことは・・・

現実の取引価格と固定資産税評価額は異なるという事になります。

なぜなら、建物は現実に荒廃していくものに対し、固定資産税評価額は何年経過しても20％の価値が残るため、取引価格を表していないのは明らかだからです。

そうであるならば、取引価格と固定資産税評価額を比べて、取引価格が安かったから得したとか、取引価格が高かったから損をしたとかいうものではないようですね。

つまり比較の対象にはならない・・・・ということか。