建築確認を受ける敷地って実は他人の土地も活用できる
- 建築確認では建築の対象となる敷地を確定させる
- 接道義務を満たさない場合を考える
- やはり確認は十分に行うべきです
建築確認では建築の対象となる敷地を確定させる
建物を建築するときは建築確認を受ける。
建物は建ぺい率（その敷地に対する建築面積の割合）や容積率（その敷地に対する建物の延べ床面積の割合）の制限があり、また敷地は建築基準法に定められた道路に2m以上接道していなければならない（都市計画区域外の4号建築物等の例外除く）ため、建物の敷地の範囲を指定して建築確認を受けなければなりません。
この中でやっぱり特に重要なのが建築基準法上の道路に2ｍ以上接道するという接道条件。これをクリアしなければ建物を建てることが出来ないのでスタートラインにも立てません。
ではこの接道条件を満たさないときはどうしたらいいのでしょうか？ちょっと考えてみます。
接道義務を満たさない場合を考える
例えば前面道路が私道だったとします。その場合は建築基準法第42条1項5号に定められている位置指定道路に指定されていなければ建築基準法上の道路にはならず、その敷地は道路に接道していないため建物を建てられないのが通常です。そして前面道路の持ち分を持っていない場合は、もちろん建物の敷地にはできないから、建物をたてられないのが通常です。
でもそんな敷地であっても建物を建てられる場合があります。
どうやって・・・？
それは前面道路の私道を建物の敷地として建築基準法上の道路に2ｍ接道するように敷地を設定するのです。これって理解し難いとは思いますが、前面道路の私道を敷地として建築基準法上の道路まで敷地を延長させて確認申請をします。この場合は敷地が旗の様な形になるので旗竿地とか敷地延長っていわれたりします。
そういうと道路を敷地として確認申請を出来るの？っていわれそうですが、これが出来るんです。（ただ条例等で制限がある可能性もありますので必ず確認してください）
おそらく自分の所有する土地のみで建物の敷地を設定しなければならないと思う人が多そうなので理解し難いと思いますが、実は他人の土地を含めて敷地とする事ができるんです。
もちろんその場合は私道の所有者から確認申請時の敷地に含めることについて承諾を得ておいた方がいいと思います。後々トラブルになっても困るので。。
ちなみに実際に確認申請をする時に地主の承諾を得る必要がるのかっていうと特に必要ありません。また、確認申請時にそういった地主の承諾を確認する書面を要求されることもありません。
だから確認申請の書面上は私道の所有者の意思確認がなくても勝手に私道を敷地に含めることができます。
それで大丈夫？って思うかもしれませんが、現行制度では問題ないようです。（先ほどにも申し上げましたとおり条例でダメな可能性もありますが）
やはり確認は十分に行うべきです
だから現実にそういった建物もあるわけで・・・建物がそのようなものであれば、仮に制度改正があって地主の承諾を得ないと敷地として使えなくなると建物の建築を出来なくなることだってありえますよね。まぁそもそも他人の敷地を勝手に自分の敷地として確認申請に使えるって違和感がありますし制度改正があっても良さそうな気もします・・・
制度改正とか極端な話ですが、そうならないためにも十分な調査を行う必要があると思います。
