- 不動産投資は価格より収益が大切
- 不動産と価格について
- 実際に価格の変化に対して賃料はどうなったか？
不動産投資は価格より収益が大切
不動産の価格がそろそろ限界にきているという話を聞くようになり、不動産投資を見合わせるという話を聞くことが増えた気がします。でもそれって正しいのでしょうか？
確かに価格が下落しそうなときに購入すると大損するような気がします・・。
ただ私としては不動産投資は価格よりも重視したいのが賃料（収益）であり、価格だけで検討するのはもったいない気がします。
実際にどうなのでしょうか？価格と賃料について考えてみたいと思います。
不動産と価格について
不動産の価格の特徴として、対象となる不動産の周辺で開発等が行われると利便性が増すので価格が一気に上昇する傾向があります。それなら賃料も同様に上がるのでしょうか・・・？
賃料を考えてみると、賃料は支払った1ヶ月のあいだ不動産を使用収益するという期間に対する支払いなので、その支払った1ヶ月のあいだに開発による利便性が増すのであれば賃料は上がると思うのですが、開発の利便性って開発が竣工したあとでなければならないため、増加を認めることは難しいためその影響が価格と比べ遅れる傾向があります。（賃料の遅効性）
また賃料というのは契約当事者の賃貸借契約が前提となっており、一度賃料が決定すると増減額をする事が難しいものです。（賃料の遅効性）
そのため価格が上昇または下落したとしても賃料に対する影響は価格ほど大きくはないといえます。
実際に価格の変化に対して賃料はどうなったか？
実際に2008年のリーマンショックがあった時には不動産価格は大幅に下落しました。ところが賃料の動向を見てみると価格が大幅な下落に対し賃料は一定の趨勢を保っていました。
そうだとするとやっぱり注視すべきは価格より賃料だと思うのです。
そういうと価格が下落すると売れない場合があるじゃないかとかいわれそうなところなんですが、そんなときは売却せずに一定期間その不動産を所有して収益を得て、その収益を踏まえて売却できるタイミングで売ればいいし、売却損も節税対策に活用できるので売却のタイミングを調整すればいいですよね。
だから不動産投資は価格だけ着目するのではなく、実際にあげうる収益を精査すべきであると思うのです。
