住居系建物の利点（容積率・課税標準）と留意点
- 住居系建物の利点（容積率・課税標準）
- 容積率の特例
- 課税標準の特例
- 住居系不動産は用途変更する際に留意した方がいい
住居系建物の利点（容積率・課税標準）
住居系建物って容積率や固定資産税に利点があります。
容積率の特例
建物の容積率って共同住宅だったら、共用部分の床面積が容積率に含まれないんです。つまり事務所ビルよりその共用部分の面積の分だけ広い建物が建てれることになります。
課税標準の特例
固定資産税は土地税額の基準となる課税標準額が200㎡まで１／６になり、200㎡を超える部分については１／３になります。（固定資産税や都市計画税はこの課税標準額に税率をかけて税額を算出します。）
例えば300㎡で課税標準が3,000万円の土地があったとすると、200㎡までが約333万円で残りの100㎡は約333万円となり、合計すると666万円になります。つまり4分の1以下になっているということですね。
この様に住居系不動産であれば、優遇措置があります。
住居系不動産は用途変更する際に留意した方がいい
逆にいうと住居系不動産でない場合は、優遇措置を受けることができないようになる。
つまり、1棟のマンションを用途変更してホテルに活用しようと思ったら、共用部分の容積率を除外できないこととなります。つまりマンション建築時に容積率を最大に使っていたとしたら、用途変更をすることによって容積率オーバーといういわゆる違法建築物になる可能性があるので留意する必要があります。
それと固定資産税の課税標準については、先ほど算定したものの様に3分の1以下になっており、その分税額は安くなっていますが、これを居住用の建物から用途変更をすると、土地の課税標準の優遇措置を受けられなくなり、土地の固定資産税が3倍以上になる場合がありますのでこれも同様に留意する必要があると思います。特にシミュレーションをする場合には、費用項目にある公租公課が高くなるのでそれを踏まえたシミュレーションを行わないといけません。
この様に用途によって優遇措置がある場合には、その用途を変更することによってその優遇措置が受けられない可能性がありますので、どういった優遇措置があってそれを受けたものであるか整理して知っておいた方が良さそうです。
