不動産の土地価格を調べたい時はここ

不動産の価格ってどう調べるか？

不動産の価格って求めるのがなかなか難しい。

それは不動産の価格って有るようで無いようなものだからです。

不動産関連の仕事をしていれば価格水準を把握しているかもしれませんが、そうでなければなかなか難しいと思います。

そこで今回は誰でも簡単に調べられる土地価格について書きたいと思います。

地価公示・都道府県地価調査

不動産の価格って公表されているもので有名なものは、地価公示、都道府県地価調査、固定資産税路線価、相続税路線価があります。

地価公示というのは決められたポイント（標準地）の毎年1月1日時点の価格をその年の3月下旬に公開しています。そのため調べたい土地の近隣にある地価公示の価格を調べるとその調べたい土地の価格水準を把握する事ができると思います。

都道府県地価調査も地価公示とほぼ同じもので、決められたポイント（基準地）の7月1日時点の価格をその年の9月下旬に公開しています。これも同様に調べたい土地があればその近くの都道府県地価調査を調べると価格水準を把握できると思います。

地価公示は地価公示法に定めてあり不動産鑑定士2名が評価したものを調整して価格を決定したもので、都道府県地価調査は国土利用計画法施行令に定めてあり不動産鑑定士1名が評価して価格を求めているというとこなど細かい違いはありますが、どちらに優劣があるというものではなくどちらも価格の水準として使えそうです。

相続税路線価・固定資産税路線価

相続税路線価は、不動産の前面道路に設定されているものでその道路に面している土地の㎡あたりの単価（千円単位）で価格が設定されています。そのため調べたい土地の前面道路に100との記載があれば、100,000円/㎡の価格という事であり、坪単価を知りたい時は㎡単価を0.3025で除することによって求める事ができます。また、相続税路線価は公示価格の約80％程度に設定されていますので公示価格ベースの価格を求める場合は最終的な価格に0.8で除する必要があります。ちなみにこの価格は毎年1月1日基準の価格を7月に発表しています。

先の例えの通り前面道路に100の記載があれば

100,000円/㎡　÷ 0.8 ＝　125,000円/㎡（公示価格に近い価格）

125,000円/㎡　÷ 0.3025 ≒ 413,000円/坪（対象地の標準的な土地＊の坪単価）

対象地の面積が100坪だとすると

413,000円/坪　× 100坪　＝41,300,000円（相続税路線価から求めた対象地の標準的な土地＊の価格を基準とした価格）

＊標準的な土地について

標準的な価格というのは調査対象の土地が標準的な面積、形状等であればそのままの価格ですが、面積が大きすぎたり小さすぎたり、形状が不整形な場合などはその価格より低くなる場合があります。（面積が大きくて高くなる場合もありますが、それは開発需要がある商業地などの敷地が広いことによって高度利用ができるような土地や広い駐車場が必要なロードサイド型店舗、大工場用地などが考えられます。）

一般的に敷地が狭すぎると建物の設計などが困難になり敷地が使いにくく、敷地が広すぎると敷地を持て余して需要が減少するため、標準機な敷地と比べ広すぎても狭すぎても価格は下落する傾向があります。

敷地の形状は、間口狭小、奥行低減、奥行短小、奥行長大、不整形などがあります。

間口狭小は間口が狭いと使い勝手が悪く、奥行きは長ければ長いほど無駄が生じるため利用効率が劣り、奥行き短小は奥行きが短すぎると使い勝手が悪く、奥行長大は間口に対する奥行きの長さを比較してバランスが悪いと利用効率が劣り、旗竿地や多角形の土地など不整形なものであれば利用効率が劣る。つまりこれらの特徴があれば標準的な土地と比べて減価（価格が低い）するということになります。

そのため先の価格は標準的な土地を基準とした価格であって、この価格に各減価を行うと対象地の価格水準になりますが、専門的なところになりますのでこの標準的な土地の価格水準を把握するまでで十分だと思います。なお標準的な土地も記載されていますので興味がございましたらあわせて確認してみてください。また公示価格・都道府県地価調査・固定資産税路線価も基準となる土地がありますので、厳密にいうとそことの比較が必要になります。

固定資産税路線価は土地の固定資産税の標準単価が記載されているもので、相続税路線価と同様に前面道路に㎡単価が記載されています。この単価は公示価格の約70％程度に設定されていますので、公示価格ベースの価格を求めるときは0.7で除する必要があります。ちなみに固定資産税評価の価格は毎年1月1日基準の価格を市町村長が3月31日までに決定しますが、固定資産税路線価の発表は各市町村で異なります。

なお、価格の求め方は相続税路線価から土地価格を求める方法の0.8を0.7に変更し求めてください。

ちなみにこれらの地価公示・地価調査・相続税路線価・都道府県地価調査の価格は全国地価マップで確認できます。