長期間空いている貸店舗を見直す方法
長期間空いたままの店舗
賃貸物件を探していると、疑問に思うことがあります。
賃貸募集の情報を出しているということは早期に貸したいはずですよね。そうであれば借主が借りたいと思う条件を提示しなければなかなか借主は見つかりません。
当たり前のことなんですが、募集条件を見ていると不思議に思ってしまうものがあるので、今回はそれについて記載したいと思います。
入居が付かない貸店舗のチェック項目
賃貸物件で特に注意した方がいいと思うのが、①賃料、②用途、③契約条件、そしてこれらのバランスです。
賃貸物件を借りるときって、まず重要なのが月額賃料。店舗を出すためにはその予算あってのものだから必要ですよね。そして不動産というのは地域相場がありますのでそれをしっかり確認して、バランスを取るべきだと考えます。
次に用途についてですが、用途についても地域に応じた用途がありますので、そこに注目すべきですすね。これは大都市になればなるほど顕著であり、都会から離れるにつれて用途が混在する傾向があります。これは具体的に都心と郊外の商業地の地域性を比較することで感覚をつかんでもらえると思います。
そして地域の用途をつかむのと同時に募集している建物がどういった用途が可能か考えてみましょう。いくら店舗が立ち並ぶエリアにあっても、建物が事務所使用だと、店舗として使えない場合があります。ただ下駄履きマンションのようにマンションでも一階部分が店舗として区分して利用されているような場合は、マンションであっても店舗としての利用が出来そうです。
条件については中途解約ができない普通借家の契約と契約期間満了により解約となる定期借家契約（契約期間を含む）があります。
これらを踏まえ、募集条件を設定したほうがいいのはいうまでもありません。
条件の見直しを考えてみる
例えばこんな地域を想像してみてください。。
店舗として利用されている地域において、地域の賃料水準20,000円/坪で5年の定期借家契約が通常の地域があったとします。
そこにある私の所有する建物がオフィスビルだったとしましょう。この場合の賃料設定はどのように考えたら良いでしょうか？
まず基準となる賃料は、地域水準と同様と考えて20,000円/坪とします。
用途を考えると私のビルはオフィスビルなので店舗専用の入り口はありません。だからお客さんが入りにくいため店舗としての利用がやや劣る。そして契約条件として2年の定期借家契約を条件とする募集をかけたとします。
店舗経営をする相手からすると借りるべき物件なのでしょうか？
条件を見直した方が合理的です
まず賃料が平均的なものであれば、条件も平均的なものが設定されているべきだと思うのですが、用途は店舗として使いづらくて、また2年の定期借家契約であれば早期に投資回収しなければなりません。5年であれば投資元本を毎年20％ずつ改修すればいいのですが、2年だと毎年50％の投資回収を行わなければならないのです。つまりコストが高い。
賃料は地域の標準的なものであっても、用途が適合していないと集客力が劣るし、契約期間が短いとコストが高くなるので、標準的な賃料で貸すことって実は難しいです。
契約期間が短いなら賃借人が不利になるのでその分賃料を安くするとか、建物の用途が違っていて賃借人が見つからなければ賃料を下げるとか、契約の条件を普通借家にしてみるとか、バランスを見直すべきなんです。
貸せない期間が長引いた場合に、その募集対象の賃料が全体の20％であれば当然のことながら月額の表面利回りは20％落ちてしまいます。そうなる前に条件を見直して早期に貸した方がいいですよね。
いろいろな要因があるので単純ではありませんが、空き家の期間が長い店舗は、地域の賃料水準と建物の用途、および契約条件のバランスを再確認して戦略を立て直した方が良さそうですね。
