下がり続ける不動産利回り
下がり続ける不動産の利回り。利回りが下がるということは価格が高くなるという事です。。
最近では驚く事に表面利回りが4%や3%代の不動産なんてものまで出てきました。
凄いですよね。。
おそらく新築でも必要諸経費経費が3%から5%程度かかるから、必要諸経費が3%だとしてもNOI利回りで3.88%になります。単純に計算してもに投資額を回収するのに25年以上かかってしまいます。大規模修繕や古くなる事による競争力の低下等を踏まえるといつ回収出来ることやら・・・
しかもこの水準になると融資を受ける事が難しい。。だって元金返済を15年でするとした場合、利息1%で単純計算すると年間支払額が約7.8%。購入価額の半額を頭金にいれたとしても少し赤字になるんです。。
ともすれば一般的な購入者はレバレッジを効かせるために融資を使うから、一般的な需要者が購入できない。。つまり需要者が極端に少なくなるからその分価格が下がってしまうのは言うまでもなく、そうなるとずっと持ってるという可能性もあり得る訳で。。
そうするとどうなんでしょう。。
この不動産を取得するメリットってあるんでしょうか？
まだ相続税対策があるから購入するって人もいるかもしれませんが、それが売却時点でも通用すればいいですけどね。。私はあくまで投資対象としてどうなのかという検証は必要だと思います。流動資産を固定資産へ変えるのであればそれ相応のメリットがなければ意味がない。
あまり低水準な利回りなら他の投資に回した方がいいですよね。。
正直今の状況では利回りが低過ぎて不動産投資の旨味がほとんどない様に思う。
まぁそれは人それぞれかもしれないけどいずれにせよ各々で検証してみましょう。
成功しても失敗しても、いい経験になるので。
反対に漫然と人にいわれるがまま購入するのはやめましょう。次に活かせる経験にならないので。
