- 地上権と賃借権
- いつ法定地上権が発生するのか？
- 法定地上権の要件とは
地上権と賃借権
土地を借りるときに設定するいわゆる借地権には、地上権と賃借権がある。
二つの大きな違いは、物権と債権ということ。
物権と債権で何が違うのかというと、物権は直接的、排他的に目的物を支配する権利です。例えば土地の地上権であれば、勝手にコンテナとかを設置して住んでしまった場合にその相手に対して直接出て行って下さいといえます。
賃借権は相手に対する行為請求権なので、勝手にコンテナを建てられても土地の所有者に対してあの人をどうにかして下さいって請求することしか出来ず、原則としてコンテナを建てた人に対しては賃借権を権限として直接出て行ってくださいとはいえません。（ただし、占有訴権、債権者代位権の転用、賃借権の物権化等によっていえる場合があります。）
この様に借地であれば土地を直接排他的に支配するか、所有者に主張できるかということが違っており、もちろん物権である地上権の方が権利として強いということは想像に容易いと思います。
また地上権付建物であれば自由に売買できますが、賃借権付建物の売買は地主の承諾が必要というところも違います。
この様に地上権は強力な借地権ですが、これが法律上成立してしまう法定地上権というものがあります。
いつ法定地上権が発生するのか？
不動産はローンを組むときに銀行がその不動産に対して抵当権の設定をします。
そしてローンを返せなくなったときにこの抵当権を実行します。この実行とは抵当権の対象となる不動産を競売にかけて売却代金からローンの残額を回収する手続きです。
この実行して競売にかかった後、一定の要件を満たせば法定地上権は成立します。
法定地上権の要件とは
法定地上権が成立する場合は以下の4要件の全てを満たさなければなりません。
- 抵当権設定当時に建物が存していること。
- 抵当権設定当時に土地と建物が同一人の所有者に属していること。
- 土地または建物のいずれか、もしくは土地建物両方に抵当権が設定されていること。
- 抵当権の実行後、土地と建物の所有者が別々の所有者になっていること。
そして重要な判断基準が抵当権者に不測の損害が生じないことです。
ちなみにこの法定地上権がなぜ成立するのかというと、その理由の1つとして抵当権設定当時に土地と建物の所有者同一人であれば、建物を維持する借地権は当然ありません。その状態で抵当権の実行によって土地と建物の所有者が別々になると建物を維持するための土地に対する権限がないので、建物所有者は建物を解体して明け渡さないといけません。これでは社会経済上損失が大きいから建物を保護する権利が必要ということ。もちろん抵当権者にも配慮すべきだから不測の損害が生じないようにする必要があります。
この法定地上権の話であれば例えば・・・
- 抵当権設定当時に更地だったがその後建物を建築して、抵当権を実行したら土地と建物の所有者が別々になった。・・・この場合は先の1を満たさないから法定地上権は成立しない。
- 抵当権設定当時に土地建物が同一の所有者に属しており土地建物に抵当権を設定（共同抵当といいます）しました。その後建物を解体して新築建物を建築した後に、土地の抵当権を実行して所有者が別々になった。・・・これは難しいところなんですが、先ほどの判断基準である抵当権者に不測の損害が生じないかということがポイントです。そもそも抵当権者は土地と建物に抵当権を設定していましたが、抵当権設定当時の建物が解体されると建物の抵当権は消滅してしまいます（附従性）。それにも関わらず新築した建物に法定地上権が成立すると、抵当権者は建物の価値はないうえに土地についても法定地上権の負担がついた土地から債権を回収しなければなりません。これは不測の損害が生じるので法定地上権が成立しないと解されているようです。（新築建物に同じ第一順位抵当権者の抵当権が同順位で設定されていれば法定地上権が成立する場合があります。ただし他の抵当権者に不測の損害が生じないことが必要です）
判断基準が分かれば法定地上権が成立することを理解し易いと思いますのでいろいろなパターンを想定して考えてみるといいと思います。
