分かりやすい限定価格の増分価値
隣接地の取得に関する増分価値
不動産の取引を考えると隣接地を購入することで一般の取引と比べ増分価値が発生する場合がありますよね。。
例えば次の図のとおりA地とB地があった場合を考えてみます。
その地域の価格の相場が500,000円/㎡だったとしてA地は道路に接道していないため建物が建てられず土地の価格が半額だったとしましょう。
A地の価格は 250,000円/㎡ × 300㎡ ＝ 75,000,000円
ということになります。
そこでB地が売りに出された場合の土地価格を考えてみます。
この場合、B地は接道しているとはいえ、建物を建てるのはかなり難しそうですよね。建物が建てられない土地が250,000円/㎡だとするとB地も建てられない土地に近いものがあるからそれに近い価格になりそうです。
今回はB地には建物が建てられないからA地と同じ250,000円/㎡だと仮定します。
つまり実際に土地を購入する需要者目線から想定するとB地を購入するには250,000円/㎡ということですね。
B地の価格は 250,000円/㎡ × 30㎡ ＝ 7,500,000円
誰かが購入するとしたら7,500,000円で売買が成立する。。
でもこの場合にA地所有者がB地を購入するとしたらどうでしょう？
A地の所有者がB地を購入すると、A地およびB地の全てが建物を建てられる土地になるので、地域相場（500,000円/㎡）の土地価格になりそうですよね。
A地およびB地の価格は 500,000円/㎡ × 330㎡ ＝ 165,000,000円
それでA地およびB地が別々だった場合の価格が
A地およびB地の価格 75,000,000円 + 7,500,000円 ＝ 82,500,000円
ということは、A地とB地の所有者が同一人になることで増分価値が発生しています。
増分価値 165,000,000円 − 82,500,000円 ＝ 82,500,000円
そうであればA地所有者がB地を取得する価格は一般的な価格（7,500,000円）ではなく、B地の土地価格にA地およびB地の土地価格の増分価値も加算した価格で取引したとしても損はないですよね。
B地の購入価格 7,500,000円 + 82,500,000円 ＝ 75,000,000円
B地の購入価格は一般的に7,500,000円の価値しかなくてもA地所有者からすれば75,000,000円で購入することができる。だから一般的な購入者は増分価値に応じた取引に参入することができず、A地所有者の限定的な取引市場となり、その価格を限定価格っていったりします。
増分価値の判断が難しいケース
先ほどの例は、隣地を購入する時に増分価値が生じて限定価格になるケースがあるということでした。
では次の場合はどうでしょうか？
それぞれの土地で建物が建てられるし、増分価値ってあるのかな？って考えますよね・・。
そうなんです。微妙なんです。。
ただ実際の取引って最初のケースよりもこういったものの方が多い様な気がするんですよね。隣接地だから買ってくれませんか？・・・みたいな相談があってどうしようって感じ。
じゃあその時にどう考えればいいのか？
これは私の個人的な考えで正しいかどうかは各々でご判断いただくとして・・・
この場合は面積が増えることによって増分価値があるのか否か。ということに着目すると見えてくると思うんですよね。
安い土地と高い土地の違いから増分価値を想像する
増分価値があるのか判断するために、高い土地と安い土地の違いについて整理しようと思います。
土地の価格って高度利用されるにつれて土地価格って高くなりますよね。
商業地であればその敷地に建つ建物の収益から価格を判断されることが多いですよね。いわゆる収益価格ですよね。
そうであれば、その地域の土地利用状況を見て未消化容積率が多い小規模店舗が立ち並ぶところであれば収益性はあまり高くないので土地価格は安くなりますよね。都市計画法で認められている容積率が高いのに平家や2階建の店舗が多い様な地域・・・端的にいうと容積率がダブついている地域です。逆に政令指定都市の中心商業地などの様に容積率を最大限に使用するエリアであれば、敷地に対する収益性が高くその分土地価格が高い。なので容積率がダブついているかどうかで判断できるんではないかって思うんです。
要するに郊外の土地であれば、未消化容積率が多くて敷地が大きいことによるメリットって少ない。だから今回の話では、600㎡の土地でも十分で300㎡増えたとしても需要者に与える影響はあまりなさそうですよね。つまり増分価値はあまり見込めない。
他方、中心商業地であれば、600㎡から900㎡になることでより多くの用途を目的とした需要が喚起され、また敷地に対するスケールメリットも大きくなるため増分価値ってありそうですよね。
詰まるところその地域性によって増分価値を判断できる可能性がある。。
もちろん他にも価格に関する要因はあると思いますが、一つの増分価値の判断基準として容積率の有効利用度を確認して考えてみてはいかがでしょうか？
