現状有姿と瑕疵担保責任
- 現状有姿で瑕疵担保責任が免責？
- 瑕疵担保責任の話の前提として
- 特定物売買ってなに？
- 特定物売買の不都合性
- 結局現状有姿で瑕疵担保責任が免責され・・
現状有姿で瑕疵担保責任が免責？
不動産の売買契約において、現状有姿での取引って記載する場合がある。
現状有姿とは引き渡し時点の現状で引き渡しますよってことです。
ところが現状有姿だから瑕疵担保責任を負わないって話を聞きました。
これって本当なんでしょうか？
瑕疵担保責任の話の前提として
現状有姿の取引は、先のとおり引き渡し時点のありのままの状態（現状）で引き渡す契約なので、引き渡し時点において瑕疵（欠陥）があってもそのままの状態で引き渡すことを前提としているのだから瑕疵担保責任は追及できない。
これって最もらしく聞こえるのですが・・・でも瑕疵担保責任って確か法定責任説が採られてましたよね。
法定責任説の話の前に不動産等のようないわゆる特定物の場合の取引の知識が必要かもしれません。
特定物売買ってなに？
特定物っていうのはその名の通り特定されたもの。不動産はそれぞれ特定された資産なので特定物。
一般的な動産（商店で売っているもの等）は種類物っていわれているみたいだけどこれをお店が欠陥のない標準的なものを売って引き渡せば特定物になるようです。不動産の話なのでここはあまり気にしなくていいです。
そんな特定物の不動産を売買する場合って実は民法に規定されていたりする。
それが民法483条（特定物の現状による引渡し）
『 債権の目的が特定物の引渡しであるときは、弁済をする者は、その引渡しをすべき時の現状でその物を引き渡さなければならない。』
不動産（特定物）はそもそも引き渡し時点の状態で引き渡すと民法で規定されているから現状有姿で瑕疵担保責任が免責されるのは正しかった・・のでしょうか？
特定物売買の不都合性
ところが引き渡し時点の状態で実際に引き渡すと不都合が生じる場合があります。
それはどんな時かというと・・・
取引の対象となる不動産が1億円で売買契約より前から有害物質によって汚染（いわゆる土壌汚染かつ除染しないと使用できない）されている場合で、その土壌汚染の除去費用が5千万円かかるとしましょう。
これを知らずに1億円で取引します。そして原則としては483条があるからそれで引き渡したことになります。
ところが民法には570条には瑕疵担保責任が規定されており、そこには
『 売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。』566条は損害賠償や解除、1年の除斥期間等が規定されています。
あれっ隠れた瑕疵（欠陥）があったら損害賠償請求等をすることができる？？
でも現状で引き渡せばいいって話でしたよね？
実は先の話であれば、土壌汚染が隠れた（一般的な買主に要求される注意を払っても買主が気付かなかった）瑕疵（欠陥）があった場合に損害賠償請求できる。
これはなぜかというと、買主は1億円で使用できる土地を取得したつもりが、除染費用が5千万円かかることとなった。ということは売主の不動産の本来の価値（汚染除去費用を控除した5万円）買主の支出（1億円）との間に5千万円分のかい離が生じていますよね。ほんとうは買主は5千万円払えばいいはずなのに・・・
だから調整してお互いに5千万円の取引にしましょうということになる。つまり売主が5千万円の損害賠償をするということ。
結局現状有姿で瑕疵担保責任が免責され・・
これをまとめると、特定物売買は引き渡し時点の引き渡しで問題はないけれども、瑕疵があった場合には瑕疵担保責任という法律で定めた特別な責任（法定責任説）があるということ。
だから現状有姿での引き渡しでは、瑕疵担保責任を負わないといけなくなります。もちろんはっきりと『瑕疵担保責任を負わない』とすれば除外されます。（消費者保護法や宅建業法等によって除外されない場合もあります。）
瑕疵担保責任って深いですよね。
他にも瑕疵担保責任の記事で
瑕疵担保責任と契約不適合責任 その2 があります。
