- 解約時の通常損耗に対する原状回復
- 居住用賃貸借契約の通常損耗に対する原状回復
- 事業用賃貸借契約の通常損耗に対する原状回復
解約時の通常損耗に対する原状回復
契約を解除した場合って、賃借人は契約を締結したときと同じ状態（原状）に戻す義務を負うって契約書に書かれていますよね。そしてそれは賃借人が通常の使用をしていた場合の損耗（通常損耗）も回復するとされたりします。
でもこれって有効なのでしょうか？
実はこの通常損耗の原状回復の取り扱いは居住用と事業用の賃貸借契約で取り扱いが異なります。
居住用賃貸借契約の通常損耗に対する原状回復
居住用賃貸借契約における通常損耗の原状回復については、最高裁判例があります。（外部リンク：平成17年12月16日集民 第218号1239頁 ）
この判決では、通常損耗の原状回復について一般的に賃貸借契約に設定されている「負担区分表」があったにも関わらずその効力は認められませんでした。そして通常損耗が認められるためには、「少なくとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要である」（条文引用）らしいです。たぶん条文自体に記載されていたのなら結論が違ったのかもしれませんが、ただやはり厳しいですよね。
そして原状回復については国土交通省の原状回復ガイドラインというものがあります。ここでも居住用の賃貸借契約の賃借人が保護されるようになっています。（外部リンク：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン）
事業用賃貸借契約の通常損耗に対する原状回復
だから事業用賃貸借契約も、原状回復をめぐるトラブルとガイドラインが適用されるのかっていうとこれは適用されません。これは居住用の賃貸借向けのものなので本質的に違うようです。
そして最高裁ではありませんが、東京高裁（平成12年12月27日判決）でも事業用賃貸借の場合における通常損耗の原状回復の特約について認められており、居住用と取り扱いが違います。また個人が契約者であっても事業者であれば事業用賃貸借契約になりますので個人で契約される場合もそこは留意した方がいいと思います。
居住用賃貸借契約と事業用賃貸借契約では原状回復の内容の取扱いが異なるところがあるので気をつけた方がよさそうです。
