よく分かる複利年金現価率の活用方法（投資判断基準）
- 投資の判断基準を考えてみる
- 中古の収益物件で考えてみる
- 他の投資対象にも活用できる
投資の判断基準を考えてみる
将来へ投資って様々なものがありますよね。
家や太陽光パネル、自動車や株式など・・・様々なものがありますよね。
それらは将来どれだけ使用できるかとか、将来の収益がどうなるか等の判断によって現在時点の価値がついています。
それなら現時点の価格に対して将来どれだけの利益があるのかというのを比較することによって購入妥当性が判断できそうですよね。
つまり将来得られる収益の現在価値と購入価格を比較して購入価格の方が安ければ購入した方がいいということになります。
なので今回は中古の収益物件を使って考えてみたいと思います。
じゃあ具体的にどうやってていう話ですが・・・
中古の収益物件の場合で考えてみる
初年度総収益1,000万円/年で表面利回りが5％の売り物件があったとします。
その場合の価格は
1,000万円÷5％＝20,000万円
つまりこの物件価格は2億円です。
でもこれは収益が永続的に続くことが前提とされているもの。。
だから複利年金現価率を使って妥当なのかどうか確認したいと思います。
建物って鉄筋コンクリート造だとしても耐用年数って概ね50～60年程度ですよね。これは地域によっても異なりますし、この傾向は中心都市部になると需要が高いので長くなり、都心から離れると需要が低く短くなる場合があります。
では先ほどの建物が築30年だったとしましょう。そしてその建物の耐用年数が60年だとすると、残り30年ですよね。
ということは、30年で5％の複利年金現価率の数式に入れると・・・
複利年金現価率＝（（1＋5％）^30ー１）÷（5％×（1＋5％）^30）
これを求めると15.37になります。（小数点以下3桁四捨五入）
ちなみに^30は30乗です。
そうであれば将来収益の現在価値は
1,000万円×15.37＝15,370万円になります。
つまり、20,000万円＜15,370万円なのでそのまま購入すると高買いしている可能性があります。この算定は収益が一定という前提をおいています。なので収益が増加するとか、金利が下がるような要因があればプラスに寄与します。
ただこの数字って実は結構厳しいです。なぜなら表面利回りなので、経費率が25％程度だとNOI利回りって3.75％になるからです。そして前に指摘した修繕等が適切に行われていない場合ってそれも加味する必要があるからです。
だから購入するのであれば、収支を改善出来るのか？建物はどの程度耐用年数があるのか？また延ばすことができるのか？修繕は適切に行われているのか？というのを確認した方が良いと思います。
もちろんこれらを完全に予測するのは難しいです・・・というより出来ないと思います。ただ自分なりに考えて行動することが非常に大切なので何も考えずに勧められるまま購入するのではなく考えるた方がいいと思います。
他の投資対象にも活用できる
他の投資対象にしてもこの様に複利年金現価率を活用して（太陽光パネルだったら10年とか）検討することができると思いますので良かったら試してみて下さい。
その場合は売電価格を当初投資元本（購入価格等）で除して利回りを算出し、10年を先ほどの式の^30を^10に変えることによって求めることができそうです。
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