- 不動産の投資で借入れしますか？
- 自己資金のみで購入する場合
- 自己資金と借入金とで購入する場合
- 借入金によるレバレッジの凄さ
不動産の投資で借入れしますか？
最近不動産で資産運用する人が増えたと思う。
様々な要因があって不動産投資を始める人が増えたと思いますが、やっぱりその増えた一番の要因って金利が低くなったからじゃないかなって思ってます。
なぜなら不動産購入する場合って借入れによって資金調達するし、それによって不動産の投資が効率的になるからです。。
ただ不動産投資を自己資金でやりたいって思っている人も少なからずいるようで・・・
だったら今回は、自己資金で不動産投資をする場合と、借入れと自己資金によって不動産投資をした場合とで比べてみたいと思います。
自己資金のみで購入する場合
前提となる不動産が、土地建物で5億円、賃料収入（共益費込み）が3,500万円/年、諸経費700万円/年というものがあったとします。
この不動産を現金で購入した場合、購入価格が5億円だから利回りにすると・・・
表面利回り ： 3,500万円 ÷ 50,000万円 ＝ 7％
ＮＯＩ利回り ： （3,500万円 － 700万円） ÷ 50,000万円 ＝ 5.6％
表面利回り7％、ＮＯＩ利回り5.6％になることが分かりました。
自己資金と借入金とで購入する場合
次に不動産の条件は同じとして自己資金を30％で借入金を70％、金利2％で借入期間20年の元金均等返済（2,450万円/年）にて投資をしたとします。その場合のシミュレーションをしてみると・・・
利回り ： （3,500万円 – 700万円 – 2,450万円）÷ 15,000万円 ＝ 2.3％
諸経費に借入金の元金と利息の返済を含めると自己資金に対する利回りは2.3％となりました。
自己資金での購入によるＮＯＩ利回りが5.6％、借入金を含めた場合2.3％の利回り・・・
それなら自己資金で購入したほうがいいんじゃないか？って思われるかもしれないですね。。
ただよく見てほしいのが、実は借入金を使った利回りというのが、元金の返済を考慮しているため、小さく見えるだけなのです。
借入金によるレバレッジの凄さ
借入金の元利返済払いのうち、元金返済分って実は貯蓄しているような感じなんです。。
シミュレーションをしてみると先ほどの不動産を1年間運用して売却した場合・・・
1年間の運用益 ： 3,500万円 － 700万円 － 2,450万円 ＝ 350万円
さらにこれだけではなく、購入価格と同額で売れたら、売却した場合に元金返済部分が利益となる。本件の場合1,750万円/年。
売却による収入： 50,000万円 －（＊50,000万円 － 1750万円）＝ 1,750万円
＊初期投資額・・・自己資金15,000万円と借入金35,000万円から元金の返済額1,750万円を控除します。なぜ控除するのかっていうと、既に返済したので返さなくていいお金・・つまり手元に残るお金だからです。
少なく見えた収益も返済額が加算されているので毎年350万円の収益ではなくて・・
350万円 + 1,750万円 ＝ 2,100万円 となります。
つまり、返済額を踏まえた利回りは
2,100万円 ÷ 15,000万円 ＝ 14％ なんです。
これが借入金を使って自己資金に対するの運用益を拡大するレバレッジ（てこの原理）というものなのです。
自己資金のＮＯＩ利回りが5.6％で借入金を含めた場合14％・・・もう比べる必要もありませんね。
さらに自己資金だけで購入するのであれば5億円の運用だったのが、4.5億円の自己資金で15億円の不動産の運用ができる。。
如何に自己資金だけで購入することが、非効率であるかが分かると思います。
今回は単純化して説明していますが、少しでも難しい不動産投資のおもしろさが伝わればいいなって思います。
