分かりやすい不動産投資の収支計画の重要性
不動産投資について考えてみる
木造アパートを建てて投資することもありますよね。
そんな不動産投資ってどの程度のボリュームのものを建築するのでしょうか？
実際に木造アパートを見てみると6部屋以上というところでしょうか。。
不動産の投資って毎期の賃料が永続的に得られるので昨日記事に記載したとおり、
Ｐ（価格）＝Ａ（収益）÷Ｒ（利回り） の式が成り立ちます。
だから収益が永続的に続かない場合にはこの式は成り立ちません。
ところが木造アパートは耐用年数が比較的短いですよね。ということはその短い期間内に建物の投資回収すると同時にその分を積み立てて、耐用年数満了時に再投資しなければ理論上、永続的な収益を得ることはできません。。
アパートの投資期間はどの程度なのでしょうか？
投資期間の積立額と金利を考慮してみる
住宅の減価償却の耐用年数が22年程度ですが、長期間使用できるように十分な維持管理したとして、建物の耐用年数を35年程度だとしましょう。
その場合に建物の再投資に必要な年間の積立額は
1÷35年≒2.86％ です。
約2.86％が積立額として必要なもの。
建物建築費全て借入れでその借入金の条件が元金均等で20年返済だったとして利息が仮に1.5％とすると6.5％の支払いになります。（もちろん毎年支払い額は逓減しますが・・・）
そうすると最低でも 2.86％+6.5％＝9.36％
えっ！って思うかもしれませんが、収益を永続的に得るためには理論的に必要なところです。
まぁ借入れがなくても2.86％の積み立ては大変ですよね。。
収入側から考えてみる
他方収益に着目してみましょう。
例えば満室の利回りが12％で全戸数で6室のアパートを想定します。
すると一部屋当たり1カ月の空室リスクが
1÷6÷12≒1.39％となります。
そして入れ替え等の事情により2部屋が2カ月開いたとすると
1.39％×2×2＝5.56％
これを満室想定利回りに反映すると・・・
12％×（1－5.56％）≒11.3％
総収益に対応する利回りが11.3％になる。もちろん常に満室で運営できるエリアはありますが、人気エリアでなければこれ以上の空室もありえます。
さらに当たり前ですが、この総収益の11.3％から総費用を控除しなければなりません。。
維持費管理費修繕費・固定資産税都市計画税・管理手数料・その他・・・
控除後の収益からさらに積立額やローンがあればローンの支払い・・・
収支計画を誤って収支のバランスを崩すとすぐに売却しなければならないって状況に陥る場合もありそうです。
収支計画は十分に行いましょう。。
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