- 不動産購入価格って
- 最近の不動産価格って
- 価格の検証によって何がわかるのか
不動産購入価格って
財には価格が設定される。
そして少し前に投資用不動産であれば利回りをその判断基準とすべきということを書きました。
実際に利回りは他の運用方法との比較も可能にするため、非常に有用であると思います。しかしながら・・・
最近の投資用不動産価格って利回りばかりに気を取られているから、ちょっと立ち止まって検証することが必要だって思います。
そこで参考となるのが公示地等の公的価格です。あくまで参考ですが。。それでもある程度の価格水準を把握することができます。
なぜ土地等の価格を把握する必要があるのかというと利回りだけ見ていると、取得原価を忘れてしまい判断を誤ることもあるからです。
最近の不動産価格って・・・
最近不動産価格があっという間に上昇しました。
そこでどうなったのかというと、中古の土地建物価格の合計が、新規取得（新築）の土地建物価格を超えてしまったのです。これっていうのが・・
一般的な財で例えると、中古の電子レンジとそれと同じ新品の電子レンジが商品として並んでいて、中古の電子レンジが高いのにそっちを買ってしまうのです。中古の電子レンジであれば、当然のことながらその後使用できる期間が新品より短いですよね。同じコストに対して使用期間が短い方を買っちゃうんです。。そんなことないよっていわれると思いますが、こういう事をしてしまいがちです。。不思議ですよね。
でもこれが実際にあるんです。
だから検証しましょう。。
じゃあどう検証するのか・・
周辺の公示価格に対象地の土地の面積を乗じて土地の価格を算定し、売り出し中の物件からその価格を控除します。残ったものが建物価格なので、その価格を建物延べ床面積で除すれば単価がでる。単価が分かれば地域の建築単価と比べてみるといいと思います。
ここで土地価格について注意して欲しいのが、都市の中心部にある商業地等においては、土地価格が公示価格より高くなることが多いため、土地価格を高めに設定する必要があります。
価格の検証によって何が分かるのか
この検証によって以下の2点を確認する事が出来ます。
1点目として・・・
当たり前ですがこれによって自分の購入価格の水準が分かること。
新築より高い価格で購入した場合、投資用不動産の人気がなくなればたちまち価格を維持できない状態になります。これはどんな不動産であっても投資である以上、仕方がないことなんです。。
ここでいいたいのが高く買ったから悪いとかってことではなくて、そのリスクが高いということを認識したうえで購入すべきであり、全く検証しないまま購入するのがよくないですよね。
もっとも高いことを承知で購入するのは問題ないと思います。不動産は個別に価格が形成されますので欲しければその金額を出すしかないからです。
何も考えずに購入した場合は売主と買主との間でトラブルになり、お互いを不幸にしてしまうこともあるので十分な検証をすべきだと思います。
2点目として・・・
近年の様な価格上昇局面においては、新築すればその取得原価より高い価格で売れることが分かるため、建てた方が得だというのが分かる。つまり合理的な行動をとることができる。さらに賃料の市場調査を行い、持っていてもある程度の収益を見込めるのならば、売れなくても持っていればいいのであわてて安売りすることもないと思います。
分かっている人は安い時に請負契約を締結していて、かなりの値上がり益がある価格を提示することもあった様に思います。
この様に検証する事によっていろいろと見えてくるものがありますので、まずは両者を比較して検証する事が大事だと思います。
