- 中古マンション投資と利回りの関係
- 購入する場合に注意したいところ
中古マンション投資と利回りの関係
投資用の中古マンションの取引が活発ですよね。。
あまりにも人気があるので物件が少ない・・・ってことは希少性が高く利回りが低い・・・利回りが低いということは、購入できる価格が高いということ。。これは次の式でも確認できると思います。
不動産の収益から価格を求めるときは
Ｐ(価格)＝Ａ(収益)÷Ｒ(利回り)
で求めますので利回りが低いと価格は高くなりますよね。それで購入後は賃料を上げて利回りを高くして、売却をするときに利回りを低く設定して売るのが不動産投資の基本的な流れですよね。だから稼げたりするんです。
数年前の不動産利回りって高かったから10％近い利回りの物件ってありましたが、それが今では4％とか5％で売れたりしてます。数年のうちに賃料等の収入やそれに対する費用はあまり変わらりません。ってことは先ほどの数式からすると利回りが2分の1になるってことは分母の利回りが半分になって・・・つまり価格が2倍になるってことですね。うーん夢のような話・・・でもこれが実際に起こっているんですよね。だって実際に利回りの水準が落ちてますから。。
それなら私もひと儲けしたい・・・って人が多くなるわけで。。それによってさらに利回りが下がる。。っていうシナリオも利回りを下げる要因の一つなのではないでしょうか？
購入する場合に注意したい大規模修繕費
特に1棟の中古マンションを購入するのに注意したいのが適切な日々の修繕や大規模修繕を行っているかということですよね。
修繕等が適切に行われていない場合って購入してすぐに修繕しなければならない場合があります。。大規模修繕って安くないので怖いですよね。
そしてその辺の情報って意外と分からないことが多い。そのため購入に際してはそういった費用がかかることを覚悟して購入した方がいいですよね。そういった最悪の場合を想定して準備していればどうにかなりますから・・・。
じゃあいくらぐらい必要なのでしょうか？
概ね1㎡当たり15,000円～20,000円位でしょうか・・・。とか答えるとなんでって思われるかもしれませんが、これは国土交通省の『マンション大規模修繕工事に関する実態調査』にある数字をひろっただけです。（外部リンク：マンション大規模工事に関する実態調査）
この価格が将来どうなるかは分かりませんが、購入時点でこういった修繕費用がかかることを前提として購入した方がいいと思います。最悪の場合、初年度に必要になる場合だってあるかもしれません。
私が怖いと思うのが、こういった修繕費を考えずに購入すること。ちなみにＮＯＩ利回りという価格に対する営業利益率にはこれは反映されませんので、注意する必要があります。ＮＯＩ利回りで借入金を返済できると思っていたら予期せぬ大規模修繕により返済できなくなる可能性もありますよね。そうなると早期に売却しなければならなくなり、早期に売却するには安く売ることとなるので大損する可能性があります。
なのでこの大規模修繕というのは非常に大切なのです。
不動産投資は先ほど申し上げたとおり購入して運用して売却するっていうのが流れなのですが、上手くいかない場合は売却できないので持ち続けることになります。だから購入する場合は持ち続けることを前提として購入するべきですよね。そしてこの大規模修繕等が適切に行われているかを所有者や現地確認で確認しておくことと、大規模修繕費用はかかることを前提として購入した方がいいと思います。
それと話は変わりますが、初年度が満室であってもそれが永続的に続くものではありませんので収支を算定するときに留意しましょう。
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