不動産の価格や賃料って相場がある。
この辺の価格っていくら位するんですか？なんて聞くとさらっと答えてくれたりする。
それは不動産の売買契約って多くの事例を集めることができるからです。
国土交通省の取引事例を見るだけでもある程度簡単に分かりそう。。
でも賃料の相場って意外と難しいかもしれない。。
そこで賃料の相場について考えてみます。。
賃料の相場が分からない。。
賃料の相場って取引がそれなりに行われているのであれば把握する事はできそう。
ところが賃貸借契約が行われていない地域における賃料相場って・・・。
そもそもサンプル数がほぼ無い状況下で相場は無いんじゃないの？って思ってしまう。
仮に事例が一件しかないとすると、それが適正なのかどうかは分からないし、それを相場と言ってしまうのは危険です。
でも実際に事例がないところの賃料の算定の依頼があったりするんですよね。。
そんな時はどうしましょう。
賃料の求め方
実は収益還元法の考え方を使うと求める事が出来たりするんです。
収益還元法の式って
A ÷ R ＝ P （A:純収益 R:利回り P：価格）
ちなみにこの純収益は、賃料等の収益から修繕費等の費用を控除した利益の事です。
ということはこの式をAについて求めると・・・
P × R ＝ A
つまり価格に利回りを乗ずると純収益を求める事が出来る・・・って事は賃料も求めることができるかも。。
ところがこの還元利回りを求めるのってすごく難しいし、純収益を求めるより賃料を直接求められた方がいい・・・。
それならある程度事例を集めやすく、賃料を直接求めることができる表面利回りを活用する方が簡単だと思います。（式は先ほどと同じ式でAを純収益ではなく年額賃料、Rを還元利回りではなく表面利回りとして置き換えてください。）
実際に求めてみると・・・
試しに求めてみる
土地と建物価格が5,000万円だとして類似の取引事例から表面利回り6％が分かったとします。
5,000万円 × 6％ ＝ 300万円（年額）
ここで算出された賃料は年額なので月額に変換する必要があります。
300万円 ÷ 12ヶ月 ＝ 25万円（月額）
つまり月額の賃料が25万円というのがわかります。
こうやって計算すると相場のないエリアの賃料も求めることができそうですよね。また求めた賃料と提示された賃料を比較することで検証もできそうです。。
賃料相場の有無に関わらずよかったら試してみてください。。
