ババ価格（売れない価格）だから購入しない
- ババ抜き
- ババ価格を考えてみる
- 例外を対象としない
ババ抜き
トランプのゲームでババ抜きっていうのがあります。
最後までババを持っていた人が負けってやつです。
不動産もババを引きたくないから購入したくないという人が徐々に増えてきたように思います。
それは不動産を高値で購入して、売却できない状態になる。つまりババを引いた状態を指します。
少しずつ新築マンション等の売れ行きにも陰りが出てきているし、そう思うのも無理はないのかもしれません。
じゃあババになる価格を教えてくださいと内心つぶやきつつ会話をして探ってみるも、雲をつかむような感じです。
ババを引かないため買わない・・・ところがババ価格が分からない。ってことは検討の余地がないといっているのと同じなので、それではせっかくのチャンスを逃してしまいそうで違和感を感じてしまいます。
どうやったらババ価格を求めることができるのでしょうか？
ババ価格を考えてみる
そもそもババっていうのが、売れない価格というのは先に述べたとおりですが、なぜ売れないのでしょうか？
それは単純で買う人がいないから。・・・って当たり前ですね。でもここで思考が停止しているため答えが見えてない人が意外といるのではないでしょうか？
じゃあ何で買う人がいないのでしょうか？
実はこれって『不動産投資で失敗しない方法（情報の非対称性）』で投資対象として適格？不適格？に記載していますが再度説明したいと思います。
不動産を購入する時って、購入者は自己資金と借入金によって資金調達することでレバレッジを効かせて投資をする。
借入金は元金と利息を毎期返済しなければならないため、その返済原資を不動産収益から確保しなければならない。
そうであれば返済原資を確保できなければ購入者はいない。つまり購入者がいない価格・・・ババ価格となる。
例外を対象としない
こういうと自己資金のみで購入できるから買う人はいるよっていう声が聞こえてきそうですが、この様な例外を対象とすると基本的に判断を誤ることが多い。なぜならそういった購入者を簡単に見つけることはできないからです。
実際に購入する不動産が10倍で売れるかもしれない。どこかの王族が買ってくれるから・・・これって想定する王族が実際に購入することは出来るかもしれませんが、実際買いませんよね。たぶん・・・いやないでしょ。
レバレッジを効かせるか否かで収益が大幅に変わるので、一般的に自己資金のみで購入する人いない。つまり買主を探すのは難しい。その時点でババだと思います。
だからＤＳＣＲ（不動産の営業利益 ÷ 借入金元利返済額）が1プラスアルファを見込めないとダメなんです。（ここでいう借入金元利返済額の条件は、不動産を購入する人が採用する一般的な借入金割合・金利・返済期間で算出した方がいいと思います。一般的な基準で購入されますので・・）
ババを引きたくないとなんとなく不安に思うのではなくて、ババがどういったものなのかを検証して対策を講じることができれば一歩進んだ投資ができそうな気がします。
