敷金と賃貸借契約の関係
賃貸借契約を締結するときは賃借人が賃貸人に対して、賃料の支払い等の担保のため敷金を預託します。
だからこの敷金は、賃貸借契約に含まれていると思っている人が意外と多い。
ところがこれって別物なんです。
敷金と賃貸借契約を別に認識する必要性
もちろん普通に賃貸借契約を締結している場合において特に意識しないでいいところなんですが、賃貸物件を売却する場合や、賃借人がその賃借権を譲り受ける場合（賃貸人や賃借人の地位の移転）にその知識が必要になります。
なぜなら、賃貸人や賃借人が入れ替わったときって賃貸借契約だけではなく敷金についてもその取り扱いに留意する必要があるからです。
特に賃借人が変更となる場合には旧賃借人の預託金で新賃借人の債務を担保するのは不合理（一般的に旧賃借人のお金で新賃貸人を担保するのは有り得ないから）なので賃借人が変更となる場合にはその敷金の権利関係を明確に整理しておいた方がいいと思います。実務的には旧賃借人の敷金は新賃借人に賃借権が移転した時に返還されるか、旧賃借人と新賃借人との間で金銭の授受が行われて敷金を預託したまま敷金の返還請求権を譲渡する場合が多いように思います。
ちなみにこの敷金返還請求権は、建物を明け渡さなければ請求権の行使（請求すること）ができません。それはそもそも敷金が賃借人の明け渡しまでの債務不履行等の担保だから、明け渡しまでは返還請求をできないということなので当然といえば当然ですよね。
敷金を新旧賃借人の間でどうするか忘れることはないと思いますが、契約書（覚え書き等）の条文にどのように取り入れるのかを明確にした方がいいと思います。
保証人がいる場合の留意点
それと保証人がいる場合は、保証人が新たな賃借人の保証をする可能性は低い（賃借人が代表者から法人へ変わるとすれば別ですが、基本的に全く関係のない賃借人との変更になる場合が多いので）と思いますので、新たに保証人へ確認を行い保証人を続けることが難しければ新たに保証人との契約を締結する必要があります。。
法人の代表者が法人に賃借人の地位を移転する場合は保証人を変えない場合もありますが、それでも賃借人の地位の移転の覚え書き等で、保証人に対し新たな賃借人の保証人となることについて署名捺印をしてもらう必要があります。だって保証人が知らないうちに保証対象が変わっているから保証しないとか旧賃借人だったら保証するけど新たな賃借人の保証はしないって言われると大変なので。。
